[科技界] 疯狂的长租公寓：自如、蛋壳们2020的生死决战

近日，蛋壳公寓公布了2019年第四季度及全年业绩。关于业绩，蛋壳公司的联合创始人兼首席执行官高静说:我们对本季度和全年的进展非常满意。

毫不奇怪，2019年蛋壳的经营规模迅速扩大。截至2019年12月31日，公寓单元数量同比增长85.4%，达到43.8万套，仅次于自由，在长期租赁公寓市场牢牢占据第二宝座。

从收入来看，第四季度蛋壳收入同比增长112.5%，达到21亿元。2019年蛋壳收入同比增长166.5%，达到71亿元，翻倍的收入凸显出2019年蛋壳是硕果累累的一年。

但是大丰收背后的代价是什么呢？

蛋壳公寓疯狂扩张

【/s2/】亏损是2019年蛋壳丰收后隐藏的最直观的价格。

与万科园屋等房地产开发商拥有的长期租赁公寓不同，独立开发的长期租赁公寓品牌蛋壳并没有掌握手中的房子。

因此，在竞争激烈的房屋租赁市场中，高收入低租金的二房东模式成为蛋壳的必然选择。蛋壳招股书显示，北京的月平均租金为5784元，而蛋壳公寓的租赁价格为2788元，比市场价低52%。

蛋壳有能力将房屋平均租赁成本控制在2000元以内，但高昂的租赁成本仍然对蛋壳的运营成本施加巨大压力。

而且房子不是租出去的，要装修。与业主签订新的租赁合同后，蛋壳需要翻新和装饰。这些新租的房子通常需要17到21天才能准备好租给客户。随着蛋壳手里的房子越来越多，蛋壳需要承担装修和装修的折旧和摊销费用。

2019年，虽然蛋壳的收入实现了快速增长，但蛋壳的租赁费用、折旧和摊销费用的增长速度快于收入的增长速度。

收入的增长速度跟不上费用的增长速度，结果就是亏损不断扩大。就像一个倒漏斗，正常情况下蛋壳很难以亏损的速度赚钱。2017年、2018年、2019年，蛋壳的损失连续三年不断扩大。

到2019年，净亏损达到34.47亿元，同比增长1.5倍。蛋壳成本的快速增加和亏损的不断扩大背后，是它毫不掩饰的疯狂扩张的欲望。

2019年初，蛋壳以2亿美元全资收购了长三角地区知名的长期租赁公寓运营商，加快了在全国一二线城市的扩张。截至2019年12月31日，蛋壳公寓的户型数量增至43.8万套。这一增长的基础是，2019年，蛋壳将把业务范围扩大到苏锡常、xi和重庆等13个城市。

【/s2/】膨胀越大，蛋壳自然花的钱就越多，损失当然也就越大。从外在表现来看，这和当年的移动互联网烧钱游戏一模一样。移动互联网出路的背后是资金出路的支持。

其实蛋壳疯狂扩张的信心来自于资本市场的乐观和支持。

虎狼之心越来越嚣张

据中智研究院统计，2018年，长期租赁公寓领域企业收到融资项目37个，约1491亿元(包括发行债券、基金、信贷等发展长期租赁公寓的资金)，而2019年只有16个融资项目，约360亿元，不到去年的四分之一。资本市场对长期租赁公寓领域的态度更加严谨，企业获得的融资总量整体下降。

在这种环境下，蛋壳成为2019年长期租赁公寓行业最强大的吞金怪兽。

2019年3月，蛋壳公寓宣布完成5亿美元的C系列融资，由泰格环球和蚂蚁金服(持股8%)共同牵头，春华资本紧随其后，cmc Capital、高蓉资本、欢乐资本等老股东延续。经过这轮融资，蛋壳公寓估值已经超过20亿美元。

2019年10月28日，美国东部时间，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会提交f1招股说明书。在提交招股说明书之前，蛋壳再次获得了1.9亿美元的D系列融资。

自2015年成立以来，五年七轮融资60多亿，说明资本市场看好，支持蛋壳。

但资本市场对蛋壳的乐观看法并不是盲目的，它的支撑也不是无底洞。让蛋壳猝不及防的是，蛋壳上市后，资本市场对蛋壳的青睐和追捧戛然而止。

2020年1月17日，蛋壳成功登陆纽交所，计划发行1060万ADS，价格区间14.5-16.5美元，最大融资金额1.75亿美元。可惜ipo一上市就破了，最后IPO规模缩减到960万，以每台ADS 13.5美元的价格卖出，融资缩减到1.3亿美元。

不久之后疫情爆发，中国的蛋壳生意首先受到影响，然后就陷入了两头拿，大赚一笔的舆论风暴。疫情全球蔓延后，美国股市随即剧烈波动，股价接连不可挽回地下跌。

就目前的情况来看，蛋壳今年在股市很难赚钱。在近日发布的财报中，蛋壳披露持有现金和限制现金共计34.56亿元。从其2019年的支出速度来看，很难说会持续到下半年，但令人惊讶的是，蛋壳表明扩张策略将保持不变。

高静表示:2020年，在继续及时监测疫情的同时，我们将继续专注于增长战略，以提高技术能力，进一步扩大规模，扩大和增强产品和服务，增强我们的品牌意识和行业影响力，加强和扩大我们的生态系统。

可见蛋壳已经陷入了扩张增长的逻辑圈，完全疯了。

比蛋壳还疯狂

蛋壳的膨胀已经陷入了疯狂的境地，但是长期出租公寓企业比蛋壳更疯狂。

2019年能自由经营的出租屋超过100万套，与同龄人的差距非常明显。包括蛋壳在内的出租屋数量，2019年底只有43.8万。显然，这个行业的主导性非常强。

不同于房地产开发商的集中经营，它是分散式长期出租公寓经营者的代表，也就是二房东模式的首席代表。所谓分散经营，就是找分散的愿意租房的房主，把房子整合，重新装修出租。虽然这种模式的重资产属性远高于传统中介，但本质上离租赁中介的范畴还是不远的。

作为链家的一个内部创业项目，2011年5月24日，免费业务正式上线，开一个分散的长期租赁公寓自然得心应手。

并自由相信长租公寓行业的市场前景。首席执行官林雄曾在一个论坛上自由分享他的自由经验:我曾是一名顾问。我在ibm任职期间咨询了链家，加入了链家，但是对经济业务不是很感兴趣。花了半年时间寻找新的方向，觉得租房机会很大。利用链家现有的资源，我每年可以增长40%。对于一个做战略顾问的人来说，这是一笔巨大的财富。

然而，随着自由的快速增长和自由与非自由市场结构的巩固，其运作模式引发了后来者的竞争。自由当然成为了行业内的标杆，但也不可避免地成为了负面舆论集中攻击的目标。

2017年以来，长租公寓行业分区等乱象频频发生，负面舆论的火力大多集中在自由上。随着2019年的快速扩张，这些负面舆论已经达到高潮阶段，但空点风来了，这不是没有原因的。

2019年加速扩张后，由于资金压力飙升，在两轮融资中已经获得大笔资金的蛋壳，仍在上市融资的道路上；相比之下，2019年融资比蛋壳少很容易，但并没有表现出任何上市融资的意愿。

2019年10月14日，林雄公开表示:长期租赁行业已经从初创期进入集约化培育期，不迫切需要开始ipo，也没有明确的时间表。

2019年11月，林雄在出席第三届中国品牌公寓首席执行官年会时，再次强调暂时不进行ipo的想法。林雄说:上市是一种能力，其实不上市也是一种能力。至于上市，你能晚一年就不晚半年，你能晚两年就不晚一年。

蛋壳即使出血也会上市，但很容易避免上市。

【/s2/】有可能是之前融资规模比较大，钱没花完，家庭比较厚，资金比较充裕，比蛋壳更有信心。但更重要的是，Freely一直在努力赚钱，这种赚钱的欲望甚至让它肆无忌惮。

在北京盈利后，2019年在上海也实现了正盈利。而且自由盈利的手段很不做作，就是直接涨价。

这几年随着房价的不断上涨，租金价格也在不断上涨，尤其是2018年中期，租赁市场经历了大幅的租金上涨。在这种背景下，中央和地方政府不断出台加强监管和稳定租金的政策，因此租金价格从2018年下半年开始稳定。

但Freely依然固执地保持着涨租的惯性，续租价格每年都会上涨，甚至在疫情期间，这也是前段时间免费涨价风波背后的原因。房租涨这么多，舆论反弹，显然不是免费的好买卖。

不过自由的风格从来都是精打细算，不会吃亏。要知道，你之所以不想在2019年上市，是因为上市太贵，不划算。

青客上市后，其创始人兼首席执行官金广杰曾感叹；纳斯达克ipo，心情很复杂，有一个词我可以用来形容，就是& lsquo贵，贵到什么程度？举个例子，一个美国公寓品牌在纳斯达克上市几乎需要5年时间，这是一个非常昂贵的成本。

所以林雄说；如果我能以远低于首次公开募股的成本获得资金，我就不需要上市。没想到软银近期又自由投资10亿美元。

无论口碑有多差，目前看来，相对于深陷泥潭、在美股难以融资的蛋壳，它的盈利能力很强，大量资金可以自由入账。在接下来的扩张中，显然会有充足的弹药，更明显的优势，更大的动作。

并购，地盘之争

其实在蛋壳和自由疯狂扩张的背后，是行业调整格局的巨大变化。长期租赁公寓行业逐渐进入巨竞争时代。

【/s2/】从2017年长租公寓爆发的第一年开始，关于长租公寓行业及其发展前景的争议持续了三年多。单在房地产行业，不同老板对于长期出租公寓是无法达成一致的。

尤其是自2018年国家收紧房租贷款监管以来，除互联网外的房地产巨头胡景晖对长期租赁公寓的爆炸式增长表示担忧。2018年8月，soho中国董事长潘石屹也在潘表示，他不建议投资长期租赁公寓:长期租赁公寓的最高回报率不能超过1%，租金翻倍将是亏损的。做赚钱的，不要做不赚钱的。不要像很多创业者一样以烧钱为荣。这是一条不归路。

但在2018城市共创大会上，王石直接走上了万村计划的平台，并首次提及万科正在大力推广的万村计划，将长期租赁公寓业务列为集团核心业务。

在巨大的争议中，长期租赁公寓行业迎来了空.融资高峰期

但随着监管的收紧，投资者的热情骤然降温，行业的发展在2019年迅速回归理性。随着行业降温，投资者趋于冷静，长期租赁公寓行业融资额整体减少成为必然结果。中智研究院的统计显示，长期租赁公寓的融资频率从2018年的37次下降到2019年的16次，融资总额从2018年的1491亿元下降到2019年的360亿元，不到2018年的零头。

关键问题是在融资频率和金额降低的同时，融资集中在龙头企业。2019年，蛋壳和紫茹的融资总额超过11.9亿美元(约74亿元人民币)，占年度融资总额的1/5以上。

在缺乏资金的情况下，很多长期出租公寓的小企业是不可持续的。2019年，陷入资金链断裂、跑路、倒闭的公寓数量高达52套。其中，乐嘉公寓被宣布关闭，影响到10万名租户和房东。胡景晖长期出租公寓爆炸的预测似乎真的成了预言。

然而，整个长租公寓行业的情况其实是两回事。缺乏资金的小企业处于破产浪潮中，获得大量资金的龙头企业处于并购狂潮中。包括蛋壳收购，爱上房租也是这个环境下的产物。显然，在加快清理中小企业和龙头企业引发的并购浪潮中，行业集中度进一步提高。

随着行业集中度的提高，龙头企业之间的竞争自然会进一步加剧。自由和蛋壳的疯狂扩张，本质上是抢地盘，扩大势力范围。

同时，从中央到地方，一方面政策不断鼓励租赁市场同时发展租赁和销售，另一方面不断加强监管的针对性和及时性，不断完善行业规范。

而中国的流动人口近几年一直保持在2.4亿左右，2019年租房人数超过2.2亿。租赁市场规模已经超过万亿，预计2023年达到3万亿。

对于长期租赁公寓行业来说，考虑到政策和需求的宏观环境，就像是身体上的枷锁在不断收紧，但美好的前景却在不断困惑，而统领的企业行为有些近乎疯狂，所以并不特别令人惊讶。

2020:工业用水司 ridge

住房涉及人的基本需求，利润从来没有太多疑问。但是如果没有适当的克制，里面的贪婪和血腥总会让人感到毛骨悚然。幸运的是，长期租赁公寓市场无序竞争的阶段很快就会成为历史。

2017年前后，房价高企，国家越来越意识到，未来会有一部分人需要租房来解决住房问题。为了实现安居乐业，国家出台了一系列住房租赁相关政策，住房租赁市场的发展基调逐渐明朗。

随着更具体政策的实施和国家重大会议对住房租赁市场发展的重视，特别是长期租赁，长期租赁公寓行业迎来了快速发展，因此2017年成为长期租赁公寓爆发的第一年

自2017年以来，长期租赁公寓市场加速发展，行业混乱频繁发生。产业秩序逐步规范和整顿。

另一方面，政府主导的企业通过自持、集体建设用地、纯租赁土地和人才专用租赁土地出售的租赁住房土地不断推出。从2020年开始，在这种土地上建造的租赁住房将陆续进入市场。

在过去的两年里，中国已经先后建立了18个试点城市，利用集体建设用地建造出租屋

因此，2020年行业格局将进一步调整，长期租赁公寓企业将迎来新的发展机遇。但与蛋壳、自由等分散式长期租赁公寓的经营者相比，万科园屋等自持式开发商显然更具主动性，可能在竞争中获得更多优势。

无论舞台上谁起主导作用，长期公寓市场发展的根本动力是满足人们对出租屋的需求。只有抓住这一核心点，不断提高自身的运营能力，长期租赁公寓企业才能保证长期稳定发展。

其实这也符合行业发展的大趋势，行业发展的大趋势是不断向解决住房问题靠拢。

政府正在努力完善住房租赁领域的制度建设，市场也在不断积极探索。虽然这些探索并不都是积极的，但房屋租赁市场的发展趋势并没有滑向市场竞争的恶性循环，而是朝着规范化、有序化的方向发展。

在这样的趋势下，走向蛋壳和自由产业的企业必须尽快改变经营理念，加快运营服务的转型。

否则，即使2020年的疫情不会对长期租赁公寓企业造成太多负面影响，2020年后更加复杂的市场竞争格局和市场竞争环境，也必然会给这些龙头企业带来严峻挑战，行业将迎来真正的分水岭。

文/刘匡微信官方号，ID:刘匡110