[科技界] 品质与盈利不能平衡，自如、魔方等长租公寓何去何从？

最近集中清理群租房在社交媒体上引起轩然大波，其中一套出租屋也卷入洪流；不仅如此，公寓品牌还曝出不少出租屋甲醛超标的负面新闻。长期租赁公寓是目前首都最受欢迎的项目之一，它整合了许多关注点。为什么要参与集体租房的清理？从冉冉崛起到负面舆论，长租公寓的故事并不长。

从冬眠走向繁荣，长期租赁公寓市场破晓

租房是一个由来已久的需求，但长期以来，房地产市场的第一需求是买房，租房只是一个零散的操作。资本突然涌入长期租赁市场成为烫手山芋，这与需求变化和各种助推有关。

根据《2016年中国流动人口发展报告》的数据，截至去年底，中国有2.45亿流动人口。优质资源集中的北方、广州、深圳的流动人口特别多。相反，房价极高，不是每个人都能承受的。所以大部分流动人口都有租房需求。

2017年租赁蓝皮书显示，2017年全国租赁需求同比增长57%；90年代后，居者有其屋的观念也发生了变化，租房意愿增加，72%的人选择租房。

虽然各城市居民购房热情并没有减弱，但房地产市场实际上已经进入存量房时期，很多闲置的房子可以开发出来用于租赁市场。与此同时，随着房地产市场监管力度的加大和房地产市场的激烈竞争，传统房地产开发业务的利润也在下降，因此有必要探索新的增长点。数据显示，2016年中国租赁市场规模约为1.1万亿元，租赁市场的性质让企业感到兴奋。

更重要的是，为了促进住房租赁市场的发展，北京、深圳等城市相继出台了一系列租赁政策，为租赁市场的趋势增添了又一把火。如北京市发布《关于加快我市房屋租赁市场发展和规范管理的通知》，推出房屋租赁监管平台，发布《关于进一步加强集体土地上房屋租赁工作的工作意见》。未来五年，将提供1000公顷集体土地，用于建设集体租赁住房。比如北方、广州、深圳几大城市推出了只租不卖的住宅用地。

在强大的市场需求和政策鼓励下，长期租赁市场一度成为资本新宠，出现了很多自由式、魔方等长期租赁公寓品牌。

质量取胜，年轻租户更喜欢长期租赁公寓

与传统租房相比，长期租赁公寓具有质量上乘、服务更增值等诸多优势，受到年轻租户的广泛欢迎。

第一种，租了业主的房租后，将长期租住的公寓进行装修，然后在单间租出去。个人长租公寓配套设施也很齐全，不仅配备了公寓管理员，还开辟了公共区域，有台球桌、健身房、游戏厅等配套设施齐全。管理员还会不定期举办各种活动，试图为租户提供交流场所，让租户在闲暇时接触自己的感受。不出公寓就可以参加社交活动。租房者可以和志同道合的人在长租公寓交朋友，也有助于扩大人脉。长期租赁公寓吸引了许多具有这些特征的白领和决策者。

第二，有过租房经验的人，一定深受感动。通过中介租房可能会遇到很多坑，难以防范。租房要和中介竞争。这种情况在北京等一线城市更为严重。长期出租公寓也相当于二房东的角色，省去了租客和中介之间的时间，租房更有效率。同时，大部分长期租赁公寓都是通过app进行管理的。用户不仅可以通过app租房，还可以通过app支付水、电、物业等费用，提供了更便捷的生活方式。

很多长租公寓凭借诸多优势，几乎一推出就被租客抢了。据《北京晨报》报道，长期租赁公寓开业仅两个月就能达到90%左右的入住率，难怪资本会热衷于长期租赁公寓项目。据悉，很多长期租赁公寓品牌都获得了多轮融资，其中魔方公寓在2016年获得了3亿美元的C系列融资，小米科技创始人雷军也在2014年投资了1亿元的you+国际青年公寓。

其中，长租公寓品牌免费，获得住房的成本低于其他长租公寓品牌。也可以通过租房市场培养长尾客户，把一部分客户交给连锁，实现房屋租购市场的共同繁荣。据了解，free目前约有20万业主。

【/s2/】盈利问题摆在前面，有长期出租公寓的高层楼房倒塌[/s2/】

国内房地产市场一直以买房为主，而租赁市场长期处于碎片化运营状态，没有得到充分发展。在资金和政策的帮助下，长期租赁市场正在疯狂增长。但从近期舆论负面评价长期租赁公寓参与了社会住房的清理，被困在甲醛房来看，长期租赁公寓光鲜的睡袍下可能已经爬满了虱子。

长期出租公寓租金回报率低，盈利周期长。运营良好的长期租赁公寓的回报期也需要三到四年。很多长租公寓还在投资期。万科的长期出租公寓品牌到目前为止还没有实现整体盈利，只是在运营第六年后才在北京实现微利。在企业家聚集的情况下，长期租赁市场的竞争越来越激烈。对于很多企业来说，利润周期长并不是好消息。盈利难就像第一张多米诺骨牌，不断向其他已经建成的高层推。

首先，长期租赁公寓大部分是通过出租业主的房屋获得的，装修和租赁费用是长期租赁公寓的两大巨大成本。数据显示，租赁成本占长期租赁公寓租金的70%，长期租赁公寓利润微薄。很多长期出租公寓为了盈利，实际上只提供长达一年的短租服务，目的是在下一年增加租金，赚取更多的租金差价。

目前，长期租赁公寓大多集中在一线城市。由于流动人口多，租房需求高，即使质量差的房子也很受欢迎。在这种情况下，为了节约成本，提高出租屋的利用率，很多长租公寓会将出租屋的发展最大化，很容易因为隔断房的发展而陷入清理群体出租屋的风波。虽然平台声称分区符合出租屋的分区标准，但可以推测，在无法监管的地方存在不符合标准的分区，不仅违规，还存在安全隐患。

其次，长期租赁公寓租金比市场价高15%-20%，打着质量的旗号，但实际上长期租赁公寓的服务在逐渐渐行渐远，似乎无法与优质公寓的宣传相匹配。例如，紫茹公寓暴露出许多单间甲醛含量超标的严重质量问题，这也是由于企业不愿意将出租屋放在空太久，想提高出租率，而忽视了房屋的租赁标准。事实上，长期出租公寓倾向于集中在年轻的白领，因此不能充分发挥空公共房间的社交和定期活动的优势。由于租户工作繁忙，公共空客房的利用率很低，活动难以开展。

最后，虽然租购权在房价高的情况下给了很多人新的选择，但是出租屋缺乏资产保全的功能，很多租客还是有未来买房的打算。作为一个长期市场，长期租赁公寓市场教育还不够成熟，配套政策还不够完善。

长期出租公寓无法平衡租金、质量和服务。此外，随着竞争的加剧和获取客户成本的上升，长期租赁公寓会在利润困难的基础上遇到困难，质量和服务也会下降。

平衡质量和盈利能力是公寓长期租赁的长期解决方案

长期租赁公寓与其说是出租屋，不如说是卖生活方式。当生活方式被用作商品时，衡量其质量的唯一标准是服务。长期出租公寓需要依靠长期经营来实现利润，而不是追逐短期利益。业内人士还提到，租户只完成了价值交付的10%，其余90%需要后续服务和运营。长期租赁公寓，如免费公寓，最近频频出现在负面舆论中，这将导致对不成熟市场的信心危机。平衡质量、利润和服务，免费长期租赁公寓品牌不妨从两个方面入手。

一方面，长期租赁公寓的优势在于质量和增值服务，装修是保证质量的重要环节。长期出租公寓必须提高装修验收标准，不仅要按照出租屋的安全标准进行装修，装修后还要检查甲醛含量，达不到标准就不出租。只有通过严格的验收，才能减少和消除违规和安全风险。

另一方面，长期租赁公寓集聚在北方、广州、深圳几大城市，定位和运营处于同质化竞争中。获取客户的成本上升，使得长期租赁公寓更难盈利，但是二三线城市的长期租赁市场还没有发展起来。与此同时，长期租赁公寓大多将租户定位为单身白领。其实家庭租房需求也不小。而市场上的长期租赁公寓多为单间，房厅组合较少，无法满足这种需求。长期租赁公寓品牌不妨从二三线城市或家庭的需求出发，调整定位，以便在细分市场上抢占先机。

从自由落体的集体租房清理事件和甲醛超标事件可以看出，在日益激烈的竞争中，长租公寓为了快速占领市场，陷入了只求数量不求质量的误区。虽然劣质房子可以在租房需求旺盛的一二线城市租出去，但不是长期出租公寓的长期运营。用户愿意选择长期租赁公寓，因为它们比普通公寓更安全、更优质。长期出租公寓如果脱离质量，就会变成昂贵的普通公寓，没有任何优势。因此，长期租赁公寓应借鉴这一点，确保装修的合规性和安全性，增强运营和服务能力，并在此基础上开拓新的市场。

刘匡，用禅宗理解互联网和微信微信官方账号:刘匡110