[科技界] 资产配置何解？聚焦CBD价值高地是正解

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财富很难积累。比积累财富更难的是财富的保值增值。

招商银行和贝恩公司联合发布的《2018中国私人财富报告》预测，2018年高净值个人数量将达到126万人，同比增长22%；高净值个人持有的个人可投资资产将达到37万亿元，同比增长17%。随着私人财富市场的不断增长，投资需求也在不断增加，投资收益的多少最终取决于不同的资产配置比例。

资产配置，孰低孰高？

由于资产配置比例影响财富增值的效果，如何投资以实现收益最大化值得探讨。

从全球资产配置的角度来看，全球富人在资产配置上更注重长期利益，而不是短期利益。虽然债券、股票等金融投资是资产配置不可或缺的，但稳定性更高、保值更持久的房地产项目是全球富人资产配置的重要组成部分。根据DTZ 10月发布的研究报告，2017年6月至2018年6月，全球商业房地产投资规模达到1.8万亿美元，同比增长18%。

房地产投资长期收益率最高的方案只有两个。第一，投资价值低，又小又大，等待新城从低价成长为高价值。以北京为例，燕郊、通州曾经是低价值的候选者，投机者蜂拥而入，一度让燕郊房价暴涨。据了解，燕郊的房价在不到半年的时间里从每平米1.5万元涨到了3万元。现在，这个候选人已经被调到雄安新区了。

由此可见，投注值低迷存在诸多不确定性。不是所有的价格洼地都能成长为价值洼地，而可能只是在短时间内成长为价格高地。燕郊也是典型的反例。当地房价两年跌了两次，限购政策下来后就成了价格萧条。很多盲目投资房地产的人，最后因为买不起而断供。当然，燕郊不是唯一的例子。

另一种是可以长期保值的高价值投资。什么是价值高地？如北京、曼哈顿、伦敦等一线城市。戴德梁行的研究报告还指出，过去一年(2017年6月-2018年6月)，伦敦是海外房地产投资的首选，房地产交易年增长率高达47%，达到109亿美元。

正如李嘉诚所说，决定房地产价值的因素是地段、地段、地段，而曼哈顿、伦敦等城市的核心区域是黄金地段，聚集了中国所有的优质资源。以曼哈顿为例。该地区有著名的标志性建筑，如华尔街、世界金融中心、世界500强企业的纵谷、联合国总部和纳斯达克。核心区房价虽然是全市最高点，但核心区房地产资源具有高价值、高保值、高增值的特点。

根据corcoran group的数据，在2008年美国经济危机期间，其他地区受到次贷危机的影响，纽约的公寓上涨了15%，而曼哈顿的房价一年内上涨了22%。另一项数据显示，曼哈顿房价在1987年至2017年的30年间上涨了2.14倍，年均涨幅为3.9%，高于纽约各区的整体水平。可见，曼哈顿作为世界一线城市的核心区域，一直是纽约乃至美国的高价值。

从这个角度来看，尽管价值高地和价值洼地都具有增值的属性，但价值高地具有永久保值的属性。选择或等待一个价值洼地，总比专注于世界一线城市的价值高地要好。

国内高价值聚焦在哪里？看一线cbd

回顾中国，房地产也是国内富人资产配置的首选。瑞士信贷研究院发布的2018年全球财富报告显示，过去一年，中国家庭财富总量增长4.6%，达到52万亿元；超过75%的财富增长来自非金融资产，房地产是增长的主要来源。在确定房地产是资产配置的首选之后，不妨讨论一下中国哪个地区是最值得投资的价值高地。

【/s2/】论地段:【/s2/】泽平宏观指出，中国目前的人口迁移趋势是农村和三四线城市的人口正在向一二线城市的大都市区迁移。因此，人口流动性高的一二线城市的房地产价值高于三四线城市，一二线城市cbd的房地产项目优于其他地区。

也就是说，资产配置首先集中在北上广深等一线城市核心区和成都、武汉等新一线城市的优质房地产。经过进一步筛选，《世界城市登记册》显示，北京已经成长为继伦敦、纽约、香港之后的世界一线城市，比2010年增长8。北京中央商务区的房产更适合富人作为资产配置的首选。

【/s2/】关于价值保全:【/s2/】经过30年三次的发展，北京国贸形成了一个超级的政经合作cbd，汇聚了90%的国际媒体机构、80%的国际组织、70%的财富500强企业、70%的金融机构、30%的五星级酒店。北京是最繁华的地方，不用说，就是这里。

而且北京cbd发展势头很好。根据中央商务区蓝皮书，北京cbd综合发展指数排名第一，超过上海cbd、广州cbd、深圳cbd。新发布的《北京市城市总体规划》计划在2050年将中央商务区建设成为世界级的商业中心。

从长远来看，北京cbd的房地产在未来仍将有很高的空房附加值。位于东三环、毗邻三期地标、中国尊、央视总部三大地标的首都天喜等核心区域地产，拥有永久增值物业。首个天喜的位置优势很多，两套数据足以说明距离中国尊只有一条路，距离央视总部大楼也只有50米。

关于资产价值:一个地区的房地产资源越稀缺，价值越高。北京东三环的居住用地早就断了。这一带虽然还有其他住宅项目，但大部分都是重新包装出售，项目的环境和质量都不如新房。第一天溪等项目不仅位于黄金地段，而且是核心区唯一的新址，也是唯一一个社区和花园齐全的高端城市住宅。对于中央商务区来说，新的住房项目很少，新的高端城市住宅项目更少。首套天喜房产的资产价值远超其他房产。

论质量:现在各行各业都在谈论消费升级。富人作为高端消费的从业者，对生活细节的要求很高。除了位置、增值空房和资产价值，项目质量也是有钱人投资时关注的焦点。住宅项目的质量不仅取决于装修设计和社区环境，还取决于周围的配套设施是否完善和优质。

以第一天溪为例，该住宅项目的建筑、花园、室内等居住环境由英国皇家设计师Kelly &bull设计；赫本、国际知名景观设计大师李、香港室内设计师之父等众多国际知名设计师在打造中式风格的基础上，打造高端舒适私密:大堂软装、灯具由设计师Kelly ·设计；赫本是从伦敦购买的，贵宾室的黑门是意大利厂家手工制作的。门厅主墙的自然装饰是国王鱼肚的白石，柜子是德国红点赢家西曼迪克做的。

同时，第一个天喜区覆盖了三里屯太古里、巧妇芳草、银泰等大型购物中心。北京芳草地小学、北京八中等核心教育资源；丽思卡尔顿、香格里拉等20多家五星级酒店；&hellip，联合家庭医院、朝阳医院等核心医疗资源；& hellip无论是从环境还是周边设施来说，都更符合富人对生活品质的终极追求。

CBD的高价值将成为全球资产配置的热点

以曼哈顿、伦敦等全球一线城市为参照，全球一线城市的核心区是任何时代的黄金地段，核心区的房地产作为稀缺资源，经过几十年的变迁、经济危机、萧条、复苏、繁荣等周期，仍然在高价值之上，可以长期保持和增值。

在网上理财高风险、债券收益率下降、股市多头的背景下，房地产，尤其是世界一线城市核心区的房地产，是最安全、能带来高回报的投资方式，是资产配置的最佳选择。因此，未来核心区的房地产在全球富人的资产配置中仍将占据重要地位。

北京作为一个快速发展的全球一线城市，cbd在短短20年时间里，已经上升到全球其他一线城市在三四十年内达到的综合水平。再加上国际商务中心的新定位，未来cbd的竞争力将持续上升，比其他城市的核心区域更值得关注。

同时，北京cbd的优质资产，像曼哈顿等核心地区一样，会随着城市的不断发展而具有更高的价值。核心区域的房地产，如第一天喜，将成为全球财富集团的热门资产配置。

一般来说，任何一个时代，一个城市的金融商业中心都是一个城市的高价值，随着城市的不断发展，该地区的资产价值也会不断上升。虽然等待价格萧条发展成价值萧条更有意义，但从长期来看，与投资价值萧条相比，投资价值萧条具有更高的空附加值，并能长期保持其价值。

文/刘匡微信官方账号，ID:刘匡110，本文从韭菜金融开始