[科技界] 房产中介遭遇寒冬，链家转型之路任重道远？

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今年4月下旬，链家Home.com正式宣布将升级为找壳房，为消费者提供二手房、新房、租赁等服务。链家网络首席执行官彭永东在致合作伙伴的一封信中表示，链家将率先升级为租房买房的行业平台，这标志着链家已经开始了自己的转型。

可能有人会问，链家找个有壳的房子是什么意思？为什么链家会在原有系统完善的链家网络基础上发射炮弹找房子？这不是没必要吗？据官网介绍，一方面，壳牌发现之家是链家旗下子公司的集合，是链家对平台和互联网所有业务的载体。另一方面，链家想为房地产行业建立一个开放的平台，可以建立自己的企业数据库，为房地产中介行业赋能。

从以上来看，找房子有壳的重要性不言而喻，不难理解连锁推出了找房子有壳的举措。只有一部分人会奇怪，为什么连锁选择从今年开始单独升级。不是更晚，还是更早？要知道链家很早以前就想做科技驱动的房地产互联网中介机构，而不仅仅是传统的房地产中介机构。其中应该有某个节点，促使链家做出这个改变。

【/s2/】房地产中介寒冬将至，连锁家族急于生存？

本来以为行情会变坏，没想到来得这么快，逼得我们转型。这是2017年下半年已经处于转型过程中的SouFun.com董事长莫天全的一句话。这句话反映出，链家所在的房地产交易市场近两年一直比较困难。

2017年，北京上海链家二手房市场陷入低谷。北京链家二手房成交量同比下降51%。在上海，链家2017年的月平均营业额只有1万套左右。上海和北京一直是支撑连锁地产成交量的两个重点城市，这两个城市的成交量都有所下降，很大程度上说明其他地方可能不好过。据业内人士估计，一万五的二手房市场月成交量是盈亏的分水岭，规模越大亏损越多。

事实上，在链家所在的房地产中介行业，自2016年以来，受国家不断出台的房地产调控政策的影响，如去库存、棚改、房产税等。，业内各房地产机构开始在裁员中收缩，关闭门店，减少交易量。虽然这些现象都是正常的市场反应，没必要恐慌，但是对于链家来说，每少一个线下店，少一个经纪人，可能都是一个不小的打击。

链家颜蜜曾经说过:目前如何提高运营效率是长期出租公寓运营商面临的一大难题。发射炮弹找房子可以给参与者带来流量红利，为参与者升级业务，提高房地产交易效率。从这个角度来说，加贝壳找房子有很多好处。但是世界上毕竟没有免费的午餐，所以连锁家族给进入市场的人好处，一定有合理的理由。其实，上述模式下的贝壳长期查房，可以帮助链家实现房产数据的维护。如果是为了这个目的，那么发射炮弹找房子，可以算是连锁家庭在行业压力下寻求自救的一种举措。

链家拥抱第三方平台，真正的房源数据才是最终目标？

如果要问链家的核心资源在哪里，毫无疑问7000万套左右的房产数据是链家的核心，是链家生态系统的血液，也是链家对外说话时经常提到的东西。从链家官网简介可以看出，链家已经涉及到房地产交易服务、大数据处理、资产管理等业务，大部分都是基于房屋数据交易。所以，如果房源数据出现问题，后果可想而知。

房产数据筛选的主体可以来自两个方面，要么是自己，要么是别人帮你完成筛选。对于专注于房地产的链家来说，线下商店是链家房地产的有利保证。要知道自从链家第一次提出房产这个概念，其线下店铺就开始马不停蹄的扩张，所以即使是行业的虚假房产信息泛滥的时候，链家也可以理直气壮的提出房产这个概念。随着线下门店数量的减少，2017年8月，链家开始与拥有1800家门店、覆盖54个城市的21世纪中国房地产就双方的加盟合作进行谈判。今年1月，链家重启德友品牌，布局加盟模式，可见链家对加盟模式的重视。

目前链家的加盟模式可以分为轻加盟和重加盟。对于一些平台，如乐居、同创、成家、湾流等品牌公寓，链家采取的是品质联盟的形式，从另一个角度可以理解为轻加盟模式。大家签个正版协议，然后你把你的财产挂在我的平台上。对于个人加盟甚至中小型中介平台，链家一般采用重加盟模式，会从人员招聘、培训、管理等方面介入整个过程。

比如2017年下半年，链家鼓励内部员工自主加入链家网络，加盟商要承担店铺所有费用。同时将营业额的10%作为特许经营费支付给链家，由链家对被特许人的员工进行培训，保证特许经营模式与自身直接经营模式在服务上没有区别。从某种程度上来说，这些例子反映了连锁家族想找到最便宜的方式来确认房产。

其实链家很清楚，重垂直门店模式会占用大量资金，在业务不景气的情况下，很容易造成资金周转困难。但链家也知道线下店铺是链家拓展地盘的最前沿，是最基本的房产数据来源。所以在网店萎缩的时候，用第三方平台确认楼盘风格自然会成为连锁店的最佳选择。

匆忙中，链家转型之路并不顺利

链家发布的数据显示，链家引入外壳搜索，意味着链家已经从行业内的重垂直平台升级为开放平台，类似于58集团旗下全上市发布网的房屋客户模式。58桐城、Jiji.com、安居客，目前为国内近百万券商服务。然而，今年2月，面对58口费的上涨，房地产经纪人结成联盟，抵制58口费的上涨。

Port是房产中介58到家宣传房源信息的平台。经纪人拿到房源后，通过端口显示房源信息，和现在找有壳的房子没什么区别。买家和租客可以在平台上搜索和阅读房屋信息。这种机制最初是一种互利的模式。然而，随着行业寒冬的到来和港口费压力的不断上升，房地产代理行业终于开始寻求其他途径。

或许是链家看到了这个机会，在今年3月开始引进贝壳找房子，足以显示链家抓住机会的能力。但从目前空壳屋搜索的界面来看，与之前的链家网络并没有太大区别，链家也没有宣传推广，这也说明链家布局中的空壳屋搜索有些仓促，暗示其转型之路可能并不顺利。

第一，壳牌很难独立找到房子品牌。可见，链家想抓住机会，充当另一个互联网房地产信息平台。链家曾表示，在不久的将来，壳牌将被赋予100家机构品牌，服务100多万券商，打造住宅行业的良性生态，给消费者更好的生活体验，解决整个行业的服务痛点。

从这两个角度来看，很明显，靠贝壳找房子已经把同一个城市的58块奶酪搬了过来。5月6日，姚劲波发表文章《姚劲波答雷军:58岁是谁？58你为什么打架？”，这封信也间接回应了外界对居民会采取什么态度来处理找房子的壳的关注。从这个角度来说，在品牌独立的过程中，有一个强大的对手隐藏在外壳搜索中。

而且对于壳找房子来说，品牌的独立需要一个漫长的过程，在这个过程中需要投入大量的资金去推广。据了解，壳牌已经找到黄轩作为品牌代言人，黄轩作为一线男星，广告费自然不低，不包括各种渠道的推广费用。所以在现在这个行业不景气的情况下，每次链家抛出一笔钱推广找房子做壳的品牌，都可能是潜在的经济负担。

第二，线下店铺依然是链家网的主战场，已经处于转型过程中。其实链家网可以算是链家自营业务的互联网中介平台，用户可以在链家网上进行交易。但是现在的房地产交易大多集中在线下，线上只是起到了促进用户了解需求的作用。依靠ar、大数据等技术只能在一定程度上帮助用户，并不能在短时间内取代经纪人的角色。其实链家很清楚这套行业规则，所以可以看到链家在原有链家网的基础上布局了大量线下店铺。

链家的首席执行官彭永东说，线下商店扮演着连接经纪人、房东和房客的角色，网上商店不能完全取代线下商店。据了解，现在已经转型为房产中介的房子很多，一半的员工还在做线下房子的验证和交易，这也意味着线下仍然是链家的主战场，链家可能要经历一个漫长的过程才能实现互联网中介平台之路。

任中任重道远

目前不仅是链家，大部分房产中介都很清楚互联网平台的重要性。比如今年1月我升级产品的时候，就尝试把互联网元素带入到我的产品中。然而，互联网房地产中介并不是一条平坦的道路。比如爱屋及乌取消了15家以上的子公司，方天下调整了业务结构，方多多切断了金融板块。所以可以想见，链家在这个转型中，还有很长的路要走。

首先，直接模式的利益受到挑战。目前链家官方声明，不同品牌的经纪人可以基于平台规则协同工作，提高房地产交易效率，减少恶意抢单等竞争。那么问题来了。当魔方、美屋、优客一家、龙湖关羽、优+等长期租赁公寓落户搜壳房，就意味着在同一个平台上，直接模式的链家将和这些平台在同一个舞台上竞争。但链家的直销模式一直以垄断房源为主，以获取市场价格话语权。如果链家开放自己的平台资源，很明显随着时间的推移，性价比会是主导因素，而不是规模，所以这个挑战不容忽视。

其次，真实和虚假上市信息的挑战。作为房地产信息的中介平台，辨别房屋信息真实性的能力是不可或缺的。虽然链家有大量的房产数据，但是随着平台的进一步开放，会有大量的第三方机构活跃在平台上，所以验证这部分房产的真实性可能是链家未来的一大挑战。

第三，中介平台跳单挑战。其实链家所说的互联网房产中介，本质上属于o2o互联网信息中介平台。用户和经纪人通过平台连接，然后经纪人和用户进行线下面试交易。理论上，成熟的买卖双方可以绕过链家这个平台进行交易，走向直销服务，这是链家转型为o2o互联网中介服务平台后必须面对的挑战。

最后，我们面临许多潜在的竞争对手。上面也提到了外壳已经动了安居客的奶酪，所以安居客肯定不会白等，支付宝和JD.COM已经进入租赁市场。我爱我家，麦田地产等国内大型地产代理也在努力搭建自己的平台。虽然互联网房地产中介平台一度被业界看不起，但自2018年以来，在国家鼓励租购并举的住房制度背景下，租赁市场迎来了另一个出路。在这个出口下，以后的赛道只会越来越拥挤。

当然，连锁选择了这条路之后，连锁面临的挑战当然不仅限于这些。目前，如何让主力球员认可这个体系非常重要。只有大量行业龙头玩家加入，才能算是房地产行业的开放平台。但目前各房产中介平台都有自己的o2o闭环房产交易系统。如果是附壳找房子，会涉及到中介费用、平台数据安全等问题。单从这两个方面来说，很多房地产中介平台可能不太容易加盟壳找房子。

总体来说，仁中连锁地产代理的互联网还有很长的路要走，壳牌要找到房子实现真正的品牌独立可能需要很长的过程。我们将拭目以待，看看壳牌未来会成为什么样的产品。

文/刘匡微信官方号，ID:刘匡110 [/S2/]