[科技界] 长租公寓的新寒冬：青客们再闯鬼门关

2020年的春节，本应是许多行业期待拉动经济复苏的春天，却变成了一场黑天鹅事件。在躺在家里为社会做贡献的氛围下，酒店、餐饮、电影行业首先遇到的是负面影响。随着疫情时间线的延长，租赁市场也难以独善其身。

为了应对疫情的影响，多家长租公寓平台推出了相关的减租或其他优惠措施。但一些长期出租公寓平台的措施，在网上引起了不少争议，比如单方面强制减蛋壳租金引起房东不满，清客免租措施被指宣传、捆绑疫情，被指利用疫情坐以待毙开价。没有哪个长期出租公寓行业能等到春天返乡高峰期，也挺过了疫情和纠纷。

其实早在2019年，长期租赁公寓的冬天就开始蔓延了。在自由泳、蛋壳等行业巨头的压力下，2019年11月5日流血上市的国内长租公寓——青客第一集团未能借机扭转干坤，青客仅10个交易日就破发，给长租公寓行业蒙上了阴影，长期处于漫漫长夜。

2020年1月6日，青科公布上市后的首份财务报告。青科2019年第四季度实现营收3.358亿元，同比增长13.1%；公司应占净亏损1.251亿元，同比下降29%；调整后的ebitda(非GAAP)为3140万元，同比下降46.9%。

青客不是一个优秀的财务报告，让资本市场回归到难以盈利的长期租赁公寓行业。在清客第四季度财报发布、美股1月7日收盘后，清客股价为11.48美元/股，比最高价20.44美元/股低近50%。三年之内，青科损失了近11亿人民币，这也是他不得不直接面对的难题。

【/s2/】烧钱多，回报期长，资产重，都是青科无法盈利的原因。这些问题没有解决的时候，实现盈利只是青科的一个遥不可及的梦想，在经济的寒冬里，有疫情的沉重打击。如何赢得资本市场的心，已经成为一场生死较量。

烤架上的长期租赁公寓

我还活着！这是青科在2019年11月5日纳斯达克上市后说的第一句话，当时它的创始人兼首席执行官金广杰回到了中国。

活着已经成为许多深陷亏损泥潭的长租公寓平台的目标，这与长租公寓行业的快速发展形成了明显的对比。据艾传媒咨询数据显示，2018年国内租赁市场住房面积达到67.3亿平方米，预计2022年租赁面积将达到80.6亿平方米；此外，中国租赁市场的租赁人口在2018年达到2.1亿，预计在2022年达到2.4亿。

根据fastdata poles的调查，在过去的三年里，银行的住房租赁信贷超过1.2万亿元，企业发行的住房租赁abs债券超过1370亿元。2019年前十个月，风险投资为长期租赁公寓筹集了近120亿元人民币。

同时，中国年轻人租房观念的改变也在推动租房市场的发展。长期租赁公寓的主要受众是白领，其中43%的人认为可以接受终身租赁的理念。

然而，长期租赁公寓似乎前景光明。从2017年到2019年，两年时间，长租公寓开始遍地打雷。

长期出租公寓爆款，肯定比p2p打雷还惨。《我爱我家》前副总裁胡景晖在2018年的新闻发布会上发表了讲话。

AG的廉租房一直是长期租房的痛点。很多长租公寓平台为了抢占市场规模，扩大自己的住房，不惜以高于市场价格20%-40%的价格购买住房，导致成本上涨，租金暴涨。在这种情况下，资金链就成为了长租公寓平台的生命之门。一旦资金链断裂，长租公寓平台开始出现问题。

据相关公共信息统计，2019年，因管理不善导致资金链断裂的长期租赁公寓平台有53个，其中45个倒闭跑路，4个被收购，4个拖欠未付租金。

青客上市，杀了整个行业。新公寓首席执行官王说。2019年底，在惨淡的长期租赁公寓行业上市的青客，让很多从业者松了一口气。2020年春节后的租房高峰期给了长期租房的公寓行业一点希望，但疫情的出现几乎会打破市场复苏的可能。

【/s2/】一方面，作为国内第一套长租公寓，青科上市后并没有顺利上岸，依然在亏损的泥潭中挣扎。【/s2/】青科2020年1月6日发布的最新财报数据显示，青科2019财年净收入为人民币12.33亿元，比上一财年增长38.6%；经营成本和费用为16.821亿元，比上一财年增长27.8%；净亏损4.98亿元，比上一财年仅下降0.3%。

另一方面，疫情延长了重返工作岗位的周期，在家弹性工作推迟和分散了移民的返回，从而减少了对租赁的需求。【/s2/】长期租赁公寓企业收入因新客户和房屋减少而减少，而高成本一如既往地使其困难。壳牌研究院数据显示，2020年1月，18个重点城市房屋租赁交易总量较上月下降40.99%，较2019年2月春节下降18.21%；新客户数量和房屋总数环比分别下降42.64%和48.28%。

长期租赁公寓行业长期处于亏损烤架上，现在又加了一场大的疫情大火，让长期租赁公寓行业吃了苦头。其中，因上市而备受瞩目的青客，更是无法隔岸观火。上市后，青科不得不面对一个又一个同样的问题。

ipo赚不到钱

关于谁赢得了长期租赁公寓的第一份，一直存在争议。当目光聚焦在行业巨头和蛋壳上的时候，被排名第三的青科悄悄拿下。然而，青科ceo金广杰的上市梦想并不那么令人满意，血腥的上市也没能让青科吹响胜利的号角。

青客早前声称募集1亿美元，但当青客实际上市时，其募集金额仅为4590万美元，比原来几乎减半。而且青客17.00美元的发行价只持续了7个交易日就跌破了，甚至在2019年12月13日徘徊在9.8美元左右。

尽管上市打开了融资渠道，但庆科创始人兼首席执行官金广杰哀叹，庆科在美国上市并不容易。在纳斯达克ipo中，人们的心情非常复杂。有一个词我可以用来形容。& lsquo贵，贵到什么程度？举个例子，一个美国公寓品牌在纳斯达克上市几乎需要5年时间，这是一个非常昂贵的成本。

仓促上市背后是青客资不抵债的窘境。根据青科招股说明书披露的信息，截至2019年6月底，青科总资产20.35亿元，总负债达到27.03亿元，资产负债率高达132.83%。面对钱袋越漏越多的压力，青科只能寻求上市缓解金融危机。

在青客的招股书里，收入的高速增长是最抢眼的地方。年轻客户总收入2017年达到5.22亿元，2018年达到8.89亿元，同比增长70%以上。青科2019年第四季度财报显示，2019财年净收入达到12.33亿元，同比增长38.6%。

然而年轻客户的高流失也随之而来。年轻客户损失2017年2.45亿，2018年4.99亿，2019年4.98亿，仅比去年下降0.3%。

除了高增长，高亏损是必然的，青科扩张缓慢也是一个很明显的问题。从房屋收购模式来看，青客属于分散式公寓经营者，即从多个房东处收取房屋，改造成多个单间出租给租户，从中赚取租金差价。青客成为国资企业最重要的一点就是初期房源数量的快速扩张。从2012年底到2018年底，青客住房数量从900多套达到9.12万套，复合年增长率为114%。

青客创始人兼首席执行官金广杰曾表示，在青客实现盈利之前，公寓数量已达到12万套。但根据2020年1月6日发布的最新财报数据，青客房数量为9.96万套，与去年同期的9.65万套相比，增幅很小，距离12万套的目标还很远。

青科钱包的漏洞很难填补，不知道什么时候才能达到盈利目标，让青科看起来不那么扎实。青客的速度之所以从起步阶段迅速扩张到现在的放缓，不仅是长期租赁公寓行业从野蛮回归理性的间接因素，更重要的是长期租赁公寓行业赖以生存的房租贷款得到了遏制。

续租租金贷款被冻结

2018年2月，获得1000万级融资的杭州长租公寓丁家于同年8月宣布做空，称资金链因管理不善断裂，停止运营。丁家仓库爆炸的直接后果是约4000户租户受损，涉及6个网贷平台，使房租贷款浮出水面。

租房贷款是指租户在与长期租赁公寓平台签订合同的同时，与金融机构签订贷款合同。金融机构为签约租户支付年租金，租户按月向金融机构偿还贷款。但大部分长期租赁公寓平台在与租客签订合同时并没有明确告知租客租金贷款的相关事宜，租客对其了解甚少。

因为长期租赁公寓平台和房东付款是有时间差的，所以长期租赁公寓平台通常利用金融机构支付的租金来抢占市场或者投资其他项目。这样，长期租赁公寓平台就有了资金流通的空间。但是，只要长期出租公寓平台因为资金链的问题出现故障，一个房东收不到房租，就必然要收回房子。这时候租客不仅要面对没房住的情况，还要面对金融机构的分期贷款。

房租贷款是许多长期租赁公寓遭遇闪电风暴的重要原因之一。为了杜绝长期租赁公寓行业的乱象，有关部门已经做出要求，长期租赁公寓平台的租金贷款不得超过租金收入的30%，不得诱导租户签订租金贷款。

【/s2/】租房贷款无疑是挂在长期租房公寓平台上的一把利刃。【/s2/】根据青科招股书，截至2019年6月30日，青科已与11家金融机构达成合作，为分期租赁贷款提供融资，青科房屋租金的65.2%由分期租赁贷款支付。截至2019年6月30日，与轻客合作的最大和第二大金融机构分别占未偿还租赁贷款总额的50.5%和29.5%。

租金贷款监管政策的加强，无疑会影响青客在高财务杠杆下的现金流和租金。根据青科2020年1月6日发布的最新财务报告数据，青科净收入为3.35亿元，其中租赁服务收入达到2.96亿元，占比88.35%。

在没有找到其他高增长收入来源的情况下，房租贷款这个支柱就失去了，青科的盈利和入股成了挑战，而青科的其他漏洞也让它在漫长的低迷中漏洞百出。

二房东房子漏水难修

作为租客和房东之间的二房东，如何实现可持续盈利是很多长期出租公寓平台的难题。但是随着青科内部问题越来越明显，青科的步伐越来越重。

1。装修很难走出大坑

soho中国董事长潘石屹曾表示，长期租赁公寓的最大回报率不应超过1%，租金翻倍就是亏损。做赚钱的，不要做不赚钱的。不要像很多创业者一样以烧钱为荣。这是一条不归路。

二房东租房的差价很难赚。第一，涨价收房是疯了。第二，二房东很难走出装修坑。可以过得好一点。它是一种自由而广泛流传的广告语言，装修的舒适性和整体性是长租公寓平台的卖点之一，所以出租屋的再装修是长租公寓平台的主要支出。

根据青科招股书，截至2019年上半年，青科可出租单位96854套，月平均租金1149元，租金差25%。从以上数据可以知道，青客每个房间的月差价是287元，期间每个房间的装修费用是14700元，也就是说需要4-5个年轻客人才能收回装修费用，不包括期间的管理费用。

【/s2/】除了高额的装修费用，青客还要面对另一个公寓装修合规问题。

为了快速收回成本，长期租赁公寓平台会在拿到物业后迅速将物业推给租户，因为物业放在空的时间越长，二房东的损失越大。金广杰曾表示，长期出租公寓平台的资金问题不仅是市场形势不乐观，也是空购房率过高。

在这种情况下，往往会出现公寓装修不合格的问题。2018年，游离甲醛房问题曝光于众。到目前为止，公众对长租公寓甲醛事件仍然心有余悸，青客被投诉甲醛问题的新闻也不少。

如何平衡装修成本和公寓装修合规性是青客实现盈利的必要步骤。

2。性价比卡很难玩

青客，顾名思义，是做年轻人生意的。青科主要面对刚步入社会的年轻人，事业处于起步阶段，收入较低。

月租不到2000元的长租一号公寓，是青客自己标榜的标签。根据青客的招股书，青客税前月平均租金只有1149元，蛋壳平均每房月收入2155元，真的很吸引租客。据艾传媒咨询的数据显示，无论如何租房，对于大多数公寓受众来说，可接受的月租价格都处于1500-2000元的阶段，不到4%的人可以接受3000元以上的月租公寓。

但需要注意的是，青科更喜欢相对偏僻便宜的房子，这种定位让青科在装修成本上投入更多。青客招股书透露，每间房装修费用14700元；根据蛋壳披露的数据，每个房间的装修费用约为10400元。

还有青科推广的n+1模式，也面临监管困难。2019年7月，北京明确规定以原规划设计为最小出租单元，房屋内部结构不得分割出租，n+1模式转为红色。虽然上海仍然认可n+1模式，但它也实施了更严格的规定。单间的客厅面积不能少于12平米，只能租出一个房间，需要按相关政策上报。

这样一来，青科可以出租的单元数量减少，收入自然会受到影响。青客能否一如既往的保证性价比，很难说。

在青客2020年1月6日发布的2019年第四季度财报中，其可出租单元数为9.72万套，同比增长13.7%。虽然可供租赁的单位增长缓慢，但在2019年第四季度的财务报告中，青客的租金息差也仅下降了19.1%，而去年同期为25.7%。

对于租金收入占80%以上的青客来说，能租到的房子数量与青客的命运息息相关。青客创始人兼首席执行官金广杰认为，3-5万套公寓的规模是长期租赁公寓企业生存的底线。现在n+1模式被封杀，青科还处于亏损状态。如何保证性价比然后继续扩大规模成为一个难题。

3。口碑的下降很难理解

青客上市后，金广杰在品牌公寓ceo年会上痛心疾首:有人指着青客的报告说，今年亏损几个亿，去年亏损几个亿。这么多年，加起来也有几个亿，但换句话说，这几年我们有没有用自己的钱补贴租客几个亿呢？为什么我们补贴上亿会被骂？对我们太不公平了。

虽然金广杰认为青科受到了委屈，但不可否认的是，青科的名声在日益下降。

不仅青科至今没有盈利，青科与佃农、地主的矛盾也越来越大。黑猫和尤文上关于青科的投诉分别有2432和1138起。其中，押金退还难、房租贷款难、房东房租高、网费高、服务差等问题频频出现。青客上市才两个月，其在南京的子公司就上了黑名单，租客和房东都陷入维权漩涡。2019年，3 & middot党的十五大期间，媒体对青科各种问题的报道不在少数。

青客招股书披露的信息也说明了问题。近年来，青客与租户的平均合同期为11.7个月，但47.3%的租户在合同到期前已经退休，只有5.1%的租户选择续租。根据青科2020年1月6日发布的最新财务报告，其2019财年的销售和营销费用同比增长14.9%，达到1.35亿元人民币，与青科努力树立自身形象无关。

如果解决不了相关问题，可能会失去名声。

明之前的战争

青客上市那天，除了中央公园，整个纽约时代广场都被它的绿色覆盖了，非常有力量。这证明了长租公寓这个行业有价值，其他人也有价值。新公寓首席执行官王在品牌公寓首席执行官年会上发言。

继长租公寓平台第二个蛋壳上市后，立即加剧了长租公寓行业的白热化。

众所周知，长期租赁公寓行业的烧钱、回报期长、资产重等问题仍然难以解决。国外二房东wework的估值从近500亿美元暴跌到不足200亿美元，也说明二房东的生意不好做。虽然长租公寓是面向大众的，wework是面向创业的，但是他们的亏损状况和国内长租公寓没有太大区别。

长期出租公寓行业还在半夜。虽然青客是长租公寓行业的两大巨头可以带着蛋壳自由上市前第一个上市的，但两者还是有一定差距的。

截至2019年9月30日，青客共有出租屋9.96万套，其中95.8%位于以上海为中心的长江城市群，这些房屋贡献了97.5%的收入。这些房子大多位于上海，北京、南京、武汉等地区的青客要到2018年左右才会开始进军。

根据蛋壳招股书，蛋壳在中国13个城市运营。截至2019年11月30日，蛋壳出租房屋43.2万套，其中蛋壳占北方、广州、深圳房屋的近一半。近期，Freely宣布自有住房规模突破100万，全国9个城市近45万业主，入住率达到95%，居行业第一。

与两者相比，青客不仅规模较弱，而且在城市分布上存在除上海以外的一线城市扩张不足的问题。

fastdata《2019年中国长期租赁公寓行业发展分析报告》显示，2019年一线城市长期租赁公寓用户占比达到53.85%，新一线城市占比35.08%。主要竞争在一线城市和新一线城市，新一线成为增量市场。

【/s2/】随着长租公寓行业马太效应加剧，青客在黎明前保持杀出重围非常重要。

结论

青客在惨淡的长租公寓行业几经波折后上市，给了很多长租公寓平台信心，但不可否认的是，长租公寓行业的春天还没有到来。但长期出租公寓行业在等待2020年春节后的租房高峰期，也是受疫情影响，一直没有恢复，更糟糕。

如何解决青科的诸多问题，是其盈利的关键。在行业的马太效应下，有多少像青客这样的小规模长租公寓平台在激烈的竞争中生存下来，从野蛮回归理性的阶段，是长租公寓行业的重要一环。

文/刘匡微信官方号，ID:刘匡110