[科技界] 贝壳找房IPO，房产电商依旧难走

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最后，壳牌找到一个房间提交招股说明书，前往美国进行首次公开募股。

作为中国第二大交易平台，壳牌发现之家已经从线下房地产经纪巨头链家转型。在此之前，链家一直是中国最大的房地产经纪品牌，其绿色背景上白字的招牌一直是深夜都市中最抢眼的存在，点缀在都市中。

【/s2/】两年前，链家覆盖全国28个城市，直营店超过8000家。两年后，壳牌在103个城市提供服务，拥有4.2万家店铺和超过45万名房地产代理商。快速扩张可见一斑。随着快速发展，贝壳的上市计划已经提上日程，一切似乎都是理所当然的。

只是，贝壳为什么要在这一刻在美国上市？

销售贝壳的最佳时机

不管外部环境是好是坏，都催促炮弹尽快上市。

一方面，稳定的房市有助于贝壳的上市进程。在疫情的影响下，虽然房地产市场略有波动，但总体形势保持稳定。疫情过后，中国楼市的回弹力和后劲也很亮眼，让相关企业受益匪浅，释放了不少红利。

另一方面，疫情带来的不仅仅是红利，还有一定程度的焦虑。由于疫情，许多房地产企业加大了应对疫情的营销力度，通过自己的营销手段获得了更多的流量。比如上线的恒大，2月份就率先开始在网上卖房，上半年销售额近3500亿元。

但是自发营销和打折逐渐减少了房地产企业和第三方平台的合作，包括空壳。与房地产企业合作的减少也意味着壳牌在新房方面的业务收入将会下降。然而，新房业务是壳牌发展的最佳动力。2019年，新房业务收入达到总收入的43.9%。

虽然这种影响还没有出现，但始终是隐患，隐患爆炸前的ipo也是现在逼壳上市的重要原因。

当然外部环境只是一个因素，炮弹上市成功最重要的还是看自身实力。两年前从链家生出来的壳，这几年表现很好。

壳牌ipo的优势

在房地产电商这个比较难的领域，壳牌是唯一能做出这样成绩的。

壳牌本身也取得了不错的成绩，为其上市做出了贡献。除了店铺和经纪人数量两年前翻了一番，营收也值得称道。作为中国最大的房地产交易和服务平台，壳牌2019年的营业额达到21，277亿元人民币，同比大幅增长84.5%，2019年完成的房屋交易总量高达220万套。

巨大的交易量带动了壳牌收入连年突破。根据招股说明书中的数据，2017年至2019年，壳牌的营收分别为255亿元、286亿元和460亿元，其中2019年的营收是58个城市(安居客的母公司)的三倍。此外，收入增长率也从2018年的12.3%上升至2019年的60.6%。

近年来的优异表现也为壳牌的首次公开募股增添了一份底气。但是为什么在巨头屡屡碰壁的房地产电商，贝壳却能做出这样的成绩？

无论是最早推出房地产电商的平台SouFun.com、艾乌吉乌，还是JD.COM、天猫等电商平台，这些试图在房地产电商上有所建树的勇士们，都是一个接一个的失败。然而，在房地产电子商务领域，从来没有诞生过一个有代表性的企业。

而链家生出来的贝壳在悲痛中给出了满意的答案，这自然与贝壳的选择模式有关。

首先shells选择先离线后在线的模式，保证了胜方。由于房地产服务业交易量大，客户单价也相当高，但交易频率太低，很多用户一生可能只有一两次相关消费经历。房地产行业的这种模式使得以前互联网企业从线上到线下的模式不再适用。

虽然业内同行很多，但只有壳牌采取线下到线上的方式，更符合房地产服务业的特点，也让很多投资者相信壳牌有实力走在行业的前列。

其次，贝壳介入了交易的每一个环节，不再是简单的广告平台。目前贝壳不卖广告，而是接入后续的交易环节，通过服务费和佣金赚取收入。毕竟房地产的广告价值只有佣金的34%，中国目前的二手房市场估计一年不到200亿元。

第三，壳内链家孵化的acn网络提高了经济参与者的收入。虽然分工合作后，每笔交易的金额会减少，但更多的经纪人可以扩大团队可以获得的住房，提供更高效的服务，从而卖出更多的房子，保证所有参与者的整体收入增加。

根据壳牌提供的数据，2019年，壳牌平台上超过70%的房源储存是通过acn跨店合作完成的，这种更高效的分工与合作也保持了壳牌的整体业绩稳步增长。

这些新模式的选择也为壳上市提供了更加稳定的有利因素。但是，要想在房地产电商领域更稳定，外壳需要更好。

不可达属性标准化

房地产电商领域存在各种各样的困难，这使得贝壳上市后的道路崎岖不平。

对于消费者来说，虽然买房是必须的，但一生也就一两次，这种低频的特点让整个房地产服务业的营业额保持在一个比较低的水平。根据美凯龙艾嘉总裁冯全林的分析，房地产代理商的产量一直在每人每月0.20.3左右。

【/s2/】但这只是一个难点，贝壳面临的主要难点是房地产交易难以规范。商品越规范，越容易进入互联网平台。当一个标准化程度较低的领域逐渐标准化时，平台会获得更大的价值。然而，房地产交易难以规范，使得房地产交易充满不确定性。

比如餐饮业的标准化程度不高，用户的需求多种多样。但是美团投入了大量的精力和资源，让产品和后续交易更加规范，使得美团在餐饮领域蓬勃发展。

但在非标准方面，与房地产交易领域相比，外面的餐饮领域相形见绌。用户知道什么时候吃，吃什么，怎么尝，但是什么时候买，在哪里买，什么类型的公寓等等。，其中涉及的不确定因素太多。

壳牌首席执行官彭永东曾经说过，壳牌面临着一个供应、需求、条件和意愿都不确定的市场。

非常不规范的商品类别导致平台需要做更多的工作来解决每一个特殊问题，这使得标准化成为最迫切需要解决的问题。正如美团点评的张川所说，房地产电商的成功取决于它能否被标准化到极致。

以及如何让房地产交易更规范？壳使用的方法是把所有的可能性分解，把不确定性控制在某个可能性内，把连续性问题分解成周期性问题，分段处理。这也是壳牌的希望，希望把自己打造成一个流程标准化、可视化的平台。

虽然壳牌有这样的愿景，也保证了其平台上的房屋上线前的真实准确性，落实了合同中的每一个细节，但这个过程只是让房地产电商的标准化尽可能的接近理想，却永远无法完全实现。

这也使得即将上市的炮弹面临更多挑战。

【/s2/】贝壳上市自然只是个开始，房地产电商的困难将是所有行业参与者都难以达到的理想。然而，壳牌要想保持目前在这一领域的成就，需要更多的精力和方法来解决房地产行业难以规范和衡量的难题。

在给股东的信中，左晖说，做困难和正确的事情是壳牌的成功，未来壳牌将讲述更大的故事。但是，目前来看，如何规范房地产行业，让自己在房地产服务行业更加稳定，确实是一件困难而正确的事情。

文/刘匡微信官方号，ID:刘匡110 [/S2/]