[科技界] Q1财报蛋壳公寓再亏损：盈利死穴如何破？

近日，蛋壳公寓公布2020年第一季度财报，营收19.4亿元，净亏损12.31亿元，同比增长4.15亿元。

蛋壳公寓的流失在扩大，应该说是意料之中。盈利难一直是长期租赁公寓行业的死穴，比蛋壳公寓起步早、万科做后盾的万科公园公寓也一直在亏损。有巨人撑腰的玩家还在赔钱，所以自立的蛋壳公寓赔钱也就不足为奇了。此外，2017年后蛋壳公寓的疯狂扩张也给其资金链带来压力，进一步扩大了亏损。

长期出租公寓很难盈利，这与他们的经营模式是分不开的。长期租赁公寓企业分为集中型和分散型，但两者都是以租赁、装修、租赁的模式经营。简单的理解就是，长期出租公寓企业出租房屋进行二次装修，再出租给用户，企业在其中扮演二房东的角色。

【/s2/】受运营模式影响，长期租赁公寓行业利润率不到5%。因此，长期租赁公寓的企业必须有一定的规模和入住率才能实现盈利。然而，随着企业规模的扩大，财务支出也随之增加，这给企业的资金链带来了压力。这就是蛋壳公寓选择上市融资的原因。

然而，上市融资并不能解决利润难的问题。长期亏损明显不利于资本市场的蛋壳公寓。

慢性损失正在逐步扩大

2015年，蛋壳公寓在北京成立，正式进入o2o长期租赁公寓行业。

2017年蛋壳公寓收入6.57亿元，净亏损2.72亿元；2018年蛋壳公寓收入26.75亿元，亏损13.7亿元；2019年营收71.29亿元，亏损34.47亿元；2020年一季度亏损12.31亿元。

2017年以来，蛋壳公寓总亏损达63.2亿元。在长期出租公寓行业，亏损不仅限于蛋壳公寓。轻客公寓，美国第一家上市的行业，2017-2018年共亏损7.43亿元；万科和龙湖撑腰的万科园屋和龙湖皇冠屋也处于长期亏损状态。

长期租赁公寓企业普遍亏损，这与其经营模式是分不开的。但行业的运营模式难以改变，企业在持续亏损的情况下不得不选择上市融资。

蛋壳公寓招股书显示，1月17日，蛋壳公寓在纽约证券交易所上市，融资金额10.6亿元人民币。然而，这次上市的10.6亿元在第一季度完全损失了。

【/s2/】除了蛋壳公寓，紫茹和万科公园公寓也面临资金不足的困境。

长期租赁公寓的运营模式是先租，二次装修后再租给住户。这种盈利模式过于单一，所以长期租赁公寓行业的利润率极低。但是，企业要想盈利，就必须扩大规模，获得更多的房子和用户。

然而，随着长期租赁公寓企业规模的扩大，成本也随之增加。据蛋壳公寓财报显示，2018-2019年，蛋壳公寓运营公寓数量从23.6万套增加到43.8万套，增长率为43.8%。租赁费用也从21.7亿元增加到64亿元，增幅超过三倍。

成本高，企业要想继续发展，需要更多的资金。因此，长期租赁公寓企业上市融资已成为普遍现象。除了上市公司青客公寓和蛋壳公寓，链家也准备在美国上市。

在长期租赁公寓行业中，一般的盈利模式在于企业从承租人那里获得住房，然后依靠承租人和承租人之间的差价来盈利。其中还包括装修、中介服务等费用。除了这些费用，长期出租公寓企业剩下的利润很少。

在对价格非常敏感的租赁市场上，长期租赁公寓企业如果通过提高价格来提高利润率，就会降低入住率。因此，为了吸引居民，自由之家和蛋壳公寓开始降低租金价格。由于价格战，长期租赁公寓行业的利润率继续被稀释。根据凯瑞的研究数据，长期租赁公寓行业的平均利润水平只有2%-4%。

在利润率低的市场形势下，企业急于盈利，只能走扩大市场规模、提高占有率的道路。

规模扩张使情况变得更糟

在长期租赁公寓行业，线下规模决定了企业在行业中的地位。居民在选择房屋租赁公司时，也更倾向于知名度较高的企业。因此，长期租赁公寓企业开始疯狂扩大规模，以扩大知名度。

【/s2/】随着线下规模的扩大，入住率会随着企业的普及而提高。紫茹、青客公寓等长期租赁公寓企业抱着垄断市场的想法，疯狂扩大规模抢占市场，使得市场竞争更加激烈。蛋壳公寓也被迫加入扩张大军，希望在长期租赁公寓市场占据一席之地。

2017年，蛋壳公寓运营的公寓数量为5.2万套，2018年达到23.6万套，增长率为354%；2019年，蛋壳公寓运营的公寓数量达到43.8万套，比2018年增长42.8%。从2017年到2019年，蛋壳公寓运营的公寓数量增加了8倍，运营机构覆盖全国13个城市，入住率超过75%。

如此快速的扩张，蛋壳公寓的租赁成本也增加了近12倍，从2017年的5.1亿元增加到2019年的64亿元。随着成本的快速增长，难以盈利的蛋壳公寓的亏损不断扩大。

由于运营模式的特殊性，长期租赁公寓行业只能通过扩大规模来盈利，但过度扩张会导致成本过高，陷入困境。因此，如何在扩大和减轻资金和管理压力的同时进行风险管理和控制，成为摆脱亏损的关键。

长期租赁公寓的未来可期:稳定和深远是关键

其实长期出租公寓，就像刚刚需要的一样，前景广阔。

艾瑞咨询的数据显示，2018年国内住宅租赁市场达到1.8万亿元，其中一二线城市达到1.2万亿元，预计2023年增长到2.0万亿元，国内整体市场将增长到3.0万亿元。市场前景广阔，长租公寓前途光明，资本看好是必然的。

【/s2/】此外，5g技术和人工智能技术的发展也为长期租赁公寓行业创造了新的机遇。公寓地段由智能硬件和saas软件组成，可以实现公寓多场景管理，提供看房、签约等在线租赁服务，提升住户体验。

智能公寓作为长期租赁公寓未来的发展趋势，也将成为长期租赁公寓企业未来的转型目标。然而，长期租赁公寓行业需要长期发展的趋势不会改变。企业要想稳步发展，还是需要深入扎根，提升用户体验，避免急功近利带来的负面影响。比如蛋壳公寓甲醛超标，客户被贷款，带来了很大的负面影响。

总的来说，长租公寓行业的未来市场还是很有希望的。但企业要想更进一步，就必须思考如何打好基础，提升用户体验，这是决定长期租赁公寓企业未来兴衰的关键因素。

对于还在亏损的蛋壳公寓，只有抓住智能公寓的风头，加强风险管控，才能摆脱持续亏损的现状。随着国内房屋租赁市场需求的增长，蛋壳公寓将离盈利更近一步。

文/刘匡微信官方号，ID:刘匡110