【财讯】现在除了买房，还有那些房地产投资方法？

原标题:现在除了买房子，还有房地产投资方法吗？

资料来源:苏宁金融研究院

作者:苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁

说到房地产投资，很多朋友的第一印象是“买房子”。 其实，除了“买房子”，小资金也有机会玩房地产投资。 有兴趣的话，不要离开，向下看！

房地产投资工具管窥

房地产投资工具分为两个维度:招募方法(公募/私人)和资本类型(股票/债权)，分类如下图所示

首先，有必要介绍两个“分类维度”。

从招募方法的立场来看，“私募”产品是有钱人的游戏，另一方面准入门槛高，投资金额从100万开始，只有被认证的“合格投资者”才有资格购买。 另一方面，由于产品的监督管理缓慢，风险大，当然收益率也比同等条件下的公开招募产品要高一些。 另外，“私人”产品不能按名称在公共媒体上进行广告和普及，通常由专业的财务管理者面对面提供服务。

“公募”产品正好相反，投资门槛低，个人投资者也可以参与，通常可以在交易所挂牌交易，当然其监管也很严格，产品收益率和风险也有点低。

从权益类型的角度出发，房地产投资产品分为股权和债权两种，债权产品获得固定收益，无论房地产领域的起伏，只要债务主体不破产，产品利益就相对稳定。 股票类产品相当于直接投资房地产的所有权或企业所有权，投资收益随着房地产领域的兴衰，风险和收益变动也相对较大。

房地产投资工具的拆除

其次，比较各种房地产投资工具分别解体。

1、房地产类信托:刚性兑付逐渐打破，观察到控制风险。

众所周知，房地产开发是从购买地、设计、施工到竣工检查的一个漫长过程，如下图所示

在项目初期，由于抵押可用的资产有限(因为可能只有一个空地)，项目的不明确性很大(计划报告书可能不通过或者施工风险)，银行慎重的大体上，授权的贷款。 另一方面，从土地拍卖到设计工程需要消耗大量资金，开发者有强烈的融资诉求。 在这种情况下，房地产信托产生了，成为房地产项目初期最重要的融资手段。

在规模方面，房地产类信托的信贷馀额一直在迅速增加，从每年的0.43兆增加到2019年的2.7兆。 特别是年以来，房地产政策收紧，银行资金进入房地产行业受到更严格的限制，取而代之的是作为替代融资方案的房地产类信托迅速发展，项目余额所占比例在2019年达到了15.07%，为过去10年的高峰。

在收益率方面，房地产信托的预期收益率持续下降，从去年的9%下降到年初的7%。 这种现象的出现与近年来适度宽松的货币政策、市场利率持续下降有关。

随着过去十年房地产领域的迅速崛起，房地产信托比其他房地产投资工具更早进入市场，并标配于多个固定收益类产品投资。 年轻的时候，信托产品经常采取刚性兑付，出现风险，信托企业通常资金给信托投资者垫底，赶上在房地产领域急速增长的时间，拍卖项目方面容易通过抵押的土地收回损失，因此。

情况近年来发生了变化，随着房地产政策的收紧，信托企业在风险管理、不良资产处置方面的压力越来越大，另一方面，在政策层面上，随着《资管新规则》、《信托企业资金信托管理暂行办法》等一系列新规则的颁布，信托的刚性交换 如何在风险控制的前提下，选择合适的信托企业和项目，获得合理的利益，是当前信托项目投资者必须考虑的问题。

2、公募房地产债权:散户也可以参与的固定收益产品

作为私募产品，房地产信托项目的100万件投资门槛压倒了大部分散户。 散户想投资房地产类的固定收益产品吗？ 可以投资一些公募债权类产品，如房地产企业负债、mbs (基于房地产抵押的资产证券化产品)、投资同一产品的债券基金等。

房地产企业债务是房地产企业在资本市场发行的债券，截至去年5月14日，沪深二交易所有330只房地产企业债务尚未到期，实际发行额为1572亿元。 在收益率方面，早年企业的信用评级对债券收益率影响不大。 因为在房地产的快速发展时期，企业不论大小，开发的房地产项目的销路都不错，所有房地产企业的债券违约率都不高，收益率也相当高。 年，随着房地产政策的收紧，企业债务表现开始分化，在信用利差上，实力强的企业违约风险小，依然可以以低利率进行债务融资，实力弱的企业需要以更高的利率筹措资金。

当然，决定房地产企业负债优劣除了领域因素之外，与企业的经营管理也有很大关系。 例如，无论房地产领域多么繁荣，公司治理都有问题，在高管内斗、非法挪用资金的情况下，房地产企业的负债表现将非常惨淡。

那么，剥离企业经营这一风险因素，只拥有与房地产项目利益相关的金融产品吗？ 这就是接下来要介绍的mbs (基于不动产抵押的资产证券化产品)。

下图显示了mbs的交易结构。

mbs投资的是住房抵押贷款，贷款购买者每月缴纳的月供给为mbs提供稳定的收入来源，如果发生借款人还款违规的情况，也可以通过拍卖处置抵押房产，保证投资安全。 这样，mbs的风险与特定房地产企业的经营状况隔离开来，除非市场房价大幅下跌，否则产品的稳定收益是有保证的。

最后，需要注意的是，大部分公募债券在市场上交易不频繁，除了在发行阶段交易以外，大多被投资者持有至到期。 关于个人投资者，也可以考虑通过投资相关债券基金来实现房地产债券的投资。

3、持股分类产品:即使是零钱也“买房子”

说到前面介绍的债权类产品在抑制风险的基础上实现了固定收益。 所有权产品偏向“购买”——在基金经理的管理下，采取一定的战略，配置房地产所有权或房地产企业所有权，获得相应的利益。

在私人募捐行业，私人房地产投资基金通常向有钱人筹集资金，寻找和部署有价值的房地产目标。 以私募巨头黑石为例，房地产投资作为其四大业务板块之一，到2019年底，管理规模达到1632亿美元，占企业管理资产总规模的28.5%。

在投资理念方面，黑石强调了“购买、修复、销售”的模式，购买了有轻微缺陷而被低估的房地产，比较引进了物业管理团队的交换、周边配置的完全配置或一系列房地产资源的收购整合等资源修复缺陷，最 这样，给黑石房地产基金每年带来了10%到20%的收益率。

除黑石外，开展私募地产投资业务的知名投资企业还包括kkr、凯莉、华平等。 近年来，随着国内房地产领域的迅速扩大，中国本土迅速发展的民间房地产投资基金也迅速增长。

以上私人房地产基金具有介绍越来越多东西的性质，一百万件投资门槛压倒了大部分人，顶级私人房地产基金的门槛更高。 那么，资金量少，“想买房子看看”的平民也有什么产品和道具吗？ 是的，房地产企业股票或reits (房地产信托基金)。

房地产股，我相信大家都很清楚，这里不赘述。 reits的交易结构如下。

从上图可以看出，reits基金的交易结构类似于市场上的etf基金，但etf基金的目标资产是全面的股票，reits基金的投资对象是商业房地产或基础设施类资产。

reits基金的交易过程包括四个步骤。

(一) 1) reits基金批准成立后，投资者通过出资购买获得相应的基金份额。

(2)招聘完成后，reits利用募集的资金在市场上购买商业地产或基础设施。

(三)基础资产产生的收益扣除相应费用后，定期向投资者分红。 根据证监会的《基础设施证券投资基金公开募集指南》，收益分配比率不得低于基金年度可分配利润的90%。

(四)基金份额可以在二级市场交易。

从以上交易过程的分解可知，reits与股票等其他股票类产品相比，显示了以下优点。

一是期间收益更稳定。 投资reits的收益来自房地产项目的期间现金流和房地产增值两部分。 其中，期间现金流包括商业地产的房租、基础设施的采用费(水电费、高速公路费)，这些收入比股票投资中的企业收入稳定。 由于自来水、电、娱乐、移动交通是居民生活中的强烈诉求，所以除非发生疫情这样的极端情况，房地产项目的收入比较稳定。 2019年，香港市场reits产品的平均红利收益率为5.6%，远高于大部分股票红利收益率。

二是风险因素更单一。 与股票投资中许多复杂的企业管理因素相比，reits的基础资产更简单，风险因素也限于房地产价值的起伏，更容易分解和判断。

第三是高流动性。 reits显示了高流动性，因为二次市场可以交易。 也就是说投资者需要花钱的时候，可以随时在二次市场交易，比直接投资房地产和私人资金更灵活。

现在，reits产品在发达国家市场普及，世界流通市场价格只有2兆美元，其中美国的reits流通市场价格为1.1兆美元，占世界市场价格的55%。 以日本、新加坡等为代表的亚洲市场有178个reits，市场价格为2924亿美元。 我国证券监督会日前发布了《基础设施证券投资基金的公开招募指南》。 我相信不久将展开飞行员。

建议:熟悉你的投资

对房地产投资行业的金融机构进行了简单的分类和介绍。 下面简要介绍实际使用这些工具进行投资时应该注意的事项。

一是熟悉你投资的领域。 各个领域所处的周期和特征不同，相关的金融产品也有不同的影响。 以房地产领域为例，政策影响很大，最近准利率持续下降，中央建议推进房地产税立法，对普通人来说可能只是信息，但对房地产金融产品的投资者来说，维持一定的敏感性，影响政策。

二是熟悉你投资的产品。 同样是房地产领域，金融产品的风险和收益也不同。 结合自己的风险偏好和诉求，选择最合适的产品是各投资者应该做的作业。 本文可以作为精通房地产投资产品的入门，但学习的精益求精是有限的。 另外，如果有机会的话，我建议阅读自己的产品证明书和投资协议书。 条款非常枯燥，但是是学习产品最好的教材。

三是熟悉你投资的基础资产。 贯穿领域和产品，最终决定投资风险和收益，实际上是你投资的基础资产。 相关收益可能来自基础设施的录用费(高速公路通行费、水电费)和商业地产租金，此时，评价基础资产好坏的最简单方法是在当地看到。 例如，在家附近的相关企业品牌的百货商店，要看店铺的开业状况、客流密度、排队状况，理解和评价基础资产的质量是不容易的。

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