【财讯】小区车位是谁的 物权法早就说得清清楚楚

看到最近“南京星汉花园车位归还给了全体业主”的假信息疯狂，我想起了最近很受欢迎的一句话“这次的人民不行”。

研究车位全体的权利问题只能基于物权法，但2007年10月1日实施的物权法明确规定了车位为要点问题。 到现在为止已经很多年了，争论，转发陈年旧案的错误判决，制造出“法院把车的位置分享给全体所有者”的幻想，竟然有市场，物权法还没有进入我们的生活。 更不用说深入人心了.。

发送本人去年写的9千字长文(慎重)，供关心车产权问题的朋友们参考。

住宅区车库的权利问题

住宅街停车场的车库所有权是谁的，在物权法公布之前一直在争论。 可以说2007年颁布了物权法，为这场争论画上了句号。 但是问题没有完全处理。 “车位车库首先应该满足业主的需要”、人防车位的财产权、露天车位的财产权、关于车位的登记、政府制定的关于车位权利的规定如何有效等，有不同的认识。 本文打算通过物权法、区分最高人民法院2009年所有权利纠纷的司法解释等法律，拆除与车位权利有关的一系列问题，扔砖引玉。

一、车位的全权是怎么产生的？

车库除了机械车库以外，除了机械设备以外，还属于不动产的范畴。 法律语言的表现属于建筑物(独立车库、地下车库、架子空层车位)、建筑物或附属设施(露天停车位)。

不动产的原始财产权，产生于制造时。 物权法第三十条“通过房屋合法建设、拆除等事实行为设立或者消灭物权的，从事实行为达成时开始生效。 ”。 由此，合法建造的行为完成，产生所有权，建造者成为原始权利人。

物权法第一百四十二条“建设用地采用权人建设的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地采用权人，但有相反证据的除外。 》建设部门(开发者)采用权利人作为最初的建设用地，投资于建设的所有房屋、设施，是唯一、原始的所有权利人。 只有两个例外。

一是法律另有规定，根据物权法的规定，物业管理用的房间属于业主共有的绿地，道路属于业主共有或市政。 业主利用业主共有的道路和场所设置的车位是业主共有的，等等。 如果直接规定了这种法律，建设部门原始的一切权利都会受到法律的限制，有时也会被法律剥夺。

二是建设部门通过转让、赠与或放弃自己的权利，通过合同和推广资料，表示部分车位为业主共享，这是转让或放弃自己的权利，所有权利自然转移到受让人手中。

除这两种情况外，车位的所有权利都是建设单位，有权由全体业主或政府支配，没有法律依据。

在现实中，对于车位的财产权，各种各样的错误认识正在流行。

一是“价格决定车位权利”。 人们认为车价已经计入房价，所以开发商卖了房子就和卖了车一样。 另外，这是第二次卖车。 所以，车属于所有买房子的所有者，开发者无权独立销售。

这个观点错误地把价格作为全部权利的根据。 价格是会计学的概念，其意义只是计算利益，与所有权无关。 在取得所有权利的各种方法中，不支付价格就取得所有权利的方法。 如何分配建设公司的价格是经营问题，与所有权没有任何关系。

我以前在“卖豆腐模型”中说明了价格与全部权利无关。 杨白劳以五十元的价格做了一百斤豆腐，卖了八十元。 也就是说，收回所有的价格，有30元的毛利。 于是，他留下了十斤豆腐。 这是谁的？ 用价格决定论来说，这十斤豆腐应该属于当天买豆腐的所有顾客，现实中谁会这么主张呢？

所以，价格与全部权利无关。 如何分配价格、是否分配车位、是否分配建设价格不是评价所有权的依据。

二是“功能决定车位权利”。 有人认为，车位是为住宅补助的，住宅是主要的，车位是随从，根据随从和主要的一起移动的原理，车位的财产权必须和房屋一起移动，不能单独成为交易的目标。 对此，他说功能不决定所有权。 最简单的例子是住宅区的ic卡电话，显然是为小区业主的生活配套的，但其所有权是独立的，属于通信运营商。 关于从物和主物，也是相对的概念，单独成为交易目标的是主物。 比如买手机，有时有原来的夹克。 这是随从。 但是，也有单独销售的护套。 这是主要的东西。 车位有独立的结构、独立的功能，可以单独成为交易的目标，这不符合一个房子的从属物，而是符合区分所有权利建筑固有部分的属性。

三是“容积率决定的所有权”。 有些人认为车位不计入容积率，占有的土地由业主分配，因此不能独立实现所有的实现权。 容积率是计划指标，本质是行政许可，允许在一定面积的土地上建造多少房屋，只约束建设行为，与所有权无关。 到目前为止，计划部门在计算容积率时没有计算车位，是因为政府管理的第一是住宅建设的规模，不是车位的数量。 不计入容积率并不意味着车位没有独立的财产权。 关于房子，如果超过政府规定的容积率，只会产生违反行政管理的结果，但由于超过容积率，业主不能共享。

四是“业主的好处决定车位权利”。 有些人认为如果允许开发者处置车位，会损害所有者的利益，因此从维持所有者利益的立场出发，必须将车位归于全体所有者。 这更是胡说八道。 为了同一个市场的民事主体，业主的利益必须得到保护，开发商的利益能造成损害吗？ 合法的好处，都必须受到保护。 现在，车位矛盾很明显，这是因为开发者有权处分还是因为供求不平衡？ 500户小区，只有100辆车，无论谁分配资源都不够。 即使业主在法律上共享，业主如何合理分配仍然是个难题。 稀有资源由市场分配，符合最公平高效的大体。 车位即使业主共有，也不能免费采用。

如上所述，住宅小区的车位，原始的全部权利只是建设单位的，所有者根据法律的规定或者建设单位的销售、出租、附属等行为，继承了取得车位的权利。

二、车位是专有的还是公用的，以什么为依据

从物权法的规定来看，住宅区的车位有“专有”和“共有”两种不同的权利。 独自的车位，建设单位有权处分，共有的车位，属于所有人。 那么，那些车是专用的，它们是共享的吗？ 你怎么区分这两种不同权利的车？

根据《物权法》第74条的规定，“在建筑区划内，为停车而计划的车位，车库首先应该满足业主的需要。

在建筑区划内，计划停车的车位、车库归属，当事人通过销售、附件、出租等方法约定。

占用所有者共享的道路和其他地方用于停车汽车的车位，由所有者共享。 ”。

这项条文的第一项我们后来讨论，观察了其第二项和第三项，分别规定了车位的两项权利。 第二项规定，计划内的车位、建设部门有权销售、出租、附加，表明这部分车位产权属于建设部门。 第三个规定的共享车位是指没有“计划用”字样，即计划外的车位。 这也从最高人民法院的《区别一切权利纠纷的司法解释》第6条得到了印证。 “除了为在建筑区划内停车而计划的车位外，所有者还必须占有共享道路和其他场所增设的车位，认定为物权法第74条第3款中所称的车位。 ”。 由此可以得出计划内的车位、产权属于建设单位，计划外的车位、产权属于全体所有者的确定结论。

评价一辆车是在计划内还是计划外，根据计划文件，第一是“建设工程计划许可证”及其图纸。 图纸上显示的车是计划中的车。 图纸上未显示的车位是计划外的车位。 根据建设项目，在计划建设时还没有设计车位的情况下，根据明确的数量，计划数量内的可以属于计划车位。

计划内的露天车，是独自的还是共有的，实务上有很大的区别。 大部分城市不允许转让露天车，也不进行产权登记。 露天车位被认为没有任何结构形式。 也就是说，建设部门没有投资。 我只是在地上定位。 小区内土地的采用权分配给业主，开发商没有份额，所以露天车位必须由业主共享。

对此，首先看法律的规定，物权法、司法解释都只是强调计划内和计划外，没有区分车位的形态。 计划内的车位是建设单位，没有规定露天车位除外。 其次，没有墙、顶盖不是说没有投资，而是有多少投资的问题。 第三，如果是专有部分，就像房屋一样分配建设用地的采用权，土地权益被房屋所有者享受，露天车位没有土地权益的问题。 因此，露天车位与其他形态的车位一样，必须以计划作为产权区分的标志，计划内的、开发者享有一切权利。

三、人防车位的全权

住宅建设中一般配备了人防设施，平时被用作车位，这就是人防车位。 关于人防车位的财产权，也有点认知上的错误。

一个是“人防车位属于国防资产。 因为这个人防车位的产权属于国家”。 《国防法》第37条规定:“国家为武装力量建设、国防科研生产和其他国防建设直接投入的资金、采用的土地等资源，以及由此形成的用于国防目的的武器装备和设备设施、物资器材、技术成果等是国防资产。 国防资产归国家所有。 ”由此可见，国家投资是国防资产的前提。 人防车位是建设单位全额投资，政府没有征收的，怎么成为国防资产？

二是“人防车位是政府强制建设的，是开发者必须履行的义务”。 根据《人民防空法》第五条，“国家鼓励和支持公司事业组织、社会团体和个人，以各种方式投资进行人民防空工程建设”。 如果是“鼓励、支持”，不是强制要求，也不是法定义务。 即使政府要求计划，财产权的性质也不会改变。 房子也是按计划建的，财产权也归政府了吗？

从关于法律所有权的通常规则来看，谁投资，谁拥有一切，发包人作为原始所有权利人的建设用地的采用权人从享有建筑物、建筑物及附属设施所有权的特别法的规定来看，“谁投资，谁受益， 从物权法和相关司法解释规定来看，都指“计划停车用停车场的车库”，不区分形态，除了没有规定地下人防功能的停车场外，没有理由将人防停车场排除在物权法第74条的规定之外。

从实务情况来看，目前上海、广州、重庆规定人防车位可以转让和登记，这是贯彻物权法的正确方法。 这种情况下，人防车位与通常车位不同，但增加了一个战时防卫空的功能。 产权明确的情况下，人防设施的功能也会得到比较有效的保护，一旦发生战争，随时可以被国家征用，转换为防止空设施。 但是，在大部分城市，政府规定人防车位不能转让，只能交给人民防空部门。 车位交给人防部门后，人防经常手租赁，防卫效果不太发挥。 此外，还可以讨论改变这种所有权的规定是否合法。

四、地方性法规、规章、规范性文件无权改变车位的权利

在很多地方，通过制定地方性法规和规则，甚至政府的规范性文件，规定了住宅小区内的车位产权属于谁、如何利用、禁止转让、限制等。 这些规定涉及所有权的变更和限制，涉及人民的重大财产权，值得探讨是否比较有效。

谁投资，谁一切，这是民法的基本大体。 建设用地采用权人建设的建筑物构筑物及附属设施是建设用地采用权人，这是物权法的确定规定。 要改变这些大体和规定，只有法律好。 立法规定，与民事基本制度相关的一些事项只能制定法律。 一切权利是有关民事基本制度的问题，也是人民最重要的财产权利，一般只能用基本法律规定。 比如民法通则，物权法。 在地方性法规、规则乃至规范文书中保留干涉一切权利空之间，将损害法律尊严和人民权利。 因此，地方性法规、规则和规范性文件无权变更和限制所有权，也无权规定和限制车的所有权。

最高人民法院制定的《区分一切权利纠纷的司法解释》体现了这一重要的大体，第十八条的规定是“人民法院审理建筑物区分一切权利的案件中，关于物权的归属争论，必须以法律、行政法规为基础。 ”。 这里决定排除地方性法规(包括所谓特区法规)、规则和政府规范性文件干涉所有权的效力。 这是对物权最有力的保护，也是这个司法解释中最大的亮点。

五、如何落实“先满足业主的需要”

《物权法》第七十四条第一款的规定是:“在建筑区划内，为停车而计划的车位，车库首先应该满足业主的需要。 ”。 如何理解和执行这项规定，有不同的认知。

从逻辑上看，满足“首先”业主的需要可以做“接下来”的其他安排。 因此，被理解为在一定期间内只能销售或出租给业主，之后，在可以处分给业主以外的人的同等价格条件下，业主有权和承租人优先购买，但也有人理解为业主以外的人也可以购买、承租人

最高人民法院在制定“区别一切权利纠纷解释”的过程中，在这个问题上经历了各种变化。 根据2008年3月15日的征求意见稿第2条，开发者必须能够在所有业主购买房子后的一年内购买或租赁汽车和车库。 变更2008年6月16日公开征求意见的原稿第四条，建设部门必须在各业主办理房屋入住手续后4年内，根据计划的配合比，可以购买或租赁汽车。 最终发表的解释是:“建设公司按照配置比例通过出售、附加、出租车位、车库等方法处置业主时，其行为必须认定符合物权法第七十四条第一款关于‘应首先满足业主的需要’的规定。” ”。 这里没有期限规定，意味着业主有权在任意时间，按照计划配置比例向建设部门提供车位，这就是“首先满足业主的需要”。

根据这个规定，“首先满足业主的需要”对建设部门来说，必须按照计划配置比例，把车位处置给业主。 不得向业主以外的人处置，不得超过计划配置比例，而集中处置给特定业主。 例如，如果某住宅小区的车位和住宅复盖数的配置比率为1:1，1家住宅的业主只能购买1家，不能购买2家，不允许业主和非业主投资性。 这种要求的初衷当然好，但现实中能否顺利是值得研究的。

建设部门追求经济效益，尽快消化车位、驾驶资金业主想以最低的代价采用车位。 法律越保障，他就越不着急买。 有投资车位意愿的业主想拥有更多的车位。 建设部门在车位难以消化的情况下，将车位卖给投资业主，已成为不太好用的选择。 这样就发生了以下问题。

六、处置车位“首先满足业主需要”的法律结果

建设部门把车卖给业主以外的人，或超比例处置业主的话，法律后果是什么？ 在“区别所有权利纠纷解释”的起草过程中，这个问题也经历了变化的过程。 2008年6月16日公开的征求意见稿规定建设部门将停车场、车库处置给业主以外的人，业主要求确认其行为无效的，应当予以支持。 在最终公布的副本中，这项违反处分无效的条文被删除，这一行为的法律结果不明。

实践中的法院普遍可以认定建设单位违反车位处置的行为是无效的，这既没有法律依据也没有可行性。

一、起诉的行业第一要求确认建设公司和第三方的合同无效，必须掌握和执行该合同的复印件，这对起诉的业主来说相当困难。

第二，如果再次得到违章处置的车(这种可能性很大。 因为业主可能十年后需要车)。 这关系到被人善意地保护。

三是在违规处分的车位已经登记的情况下，简单变更显然不利于财产秩序的稳定

第四，即使原合同无效，被认定注销登记，起诉人是否需要购买。 他不买怎么办？

五、如果起诉人愿意购买，价格如何明确？ 是当时的价格还是现在的价格还是无法商定价格怎么办？ 这些问题都是合同失效后不太容易解决的问题。

从保护所有者的车位权利，也有利于财产秩序稳定的立场出发，可以参考承租人的优先购买权受到损害的救济方法。

过去很长一段时间里，规定不保障承租人的优先购买权转让房屋，承租人有权认定该合同无效(最高人民法院贯彻《中华人民共和国民法通则》几个问题的意见(试行) 118条)，但在实务上 2009年9月1日实施《最高人民法院关于城市房屋租赁合同纠纷案件具体适用的法律若干问题的解释》，《出租人出售租赁住房未在合理期限内通知承租人或者其他侵害承租人优先购买购买权的 但是，出租人和第三者签订的房屋买卖合同要求无效的，人民法院不支持。 ”。

参考这个方法，汽车权利受到损害的所有者可以向建设部门要求赔偿损失。 这时，他只需要说明计划配置比率和自己没有获得车的事实，不需要举证建设部门违反谁处置了车，法院可以酌情判决赔偿。 这在开发公司随意处置车形成制约的同时，敦促业主及时购买车，不让业主误解自己的车在法院保险，放心。

七、建筑公司转让“车位采用权”和长期租赁车位的风险

现在多个城市的登记机关不进行车位车库的产权登记，大部分城市不进行露天车位的产权登记，反映了登记制度不符合物权保护需要的情况。 在这样的背景下，多家公司转让“录用权”，通过长时间租赁等方法改变形式进行销售，留下了新的风险。

“录用权”不是物权。 物权必须是法定的，物权法没有“采用权”，其权利也不能登记。 长时间租赁的方法，因为必须把车费转换成20年的租金，所以租金必然失真，在车租金实行政府指导价格的地方，为业主提供了控诉维权的借口。

最大的问题是转让“录用权”和长期租赁都没有转移所有权，所有权属于谁？ 还在开发者手里吗？ 车不见了，损失是谁的？ 如果需要修理，费用由谁承担？ 业主可以再转让吗？ 将来注册条件具备后，业主怎么取得财产权？ 开发者把所有的权利转让给第三者，比较有效吗？ 这些是将来争论不可避免的问题。

从定量争夺开始，开发公司拥有合法的一切权利，因此必须与所有者签订车位买卖合同。 即使由于登记机关的原因暂时不能登记名义，该合同也比较有效，双方的权利义务已确定。 这样，将来注册条件具备的情况下，业主可以直接通过买卖合同申请注册。

现在开发者不敢签买卖合同的重要理由是无法解释。 既然你卖给了我财产权，为什么不能注册？ ——我害怕追究业主不能注册的责任。 这个风险确实存在，但可以通过合同来避免。 合同中事实上，“卖方保证本车位属于计划内的车位，开发建设手续合法完善。 由于登记机关，现在的车位不能进行产权登记。 卖方承诺在车交付之日，所有的权利义务都转移给买方。 登记机关可以进行车位产权登记的，由卖方提供进行买方产权登记所需的说明文件。 登记产生的税金由买方承担。 ”。这样的合同，对业主来说，吃了有心的丸，知道这辆车的财产权是自己的。 对开发者来说，卸下名义上所有权利人的负担，不承担风险和维护的义务。

八、消除车位纠纷的关键是明确产权

现在的车位纠纷已成为房地产纠纷的常见节目。 物权法专门规定了车位这一具体财产，说明了车位问题有多重大。 但是，人们认为车位矛盾的关键是开发者。 如果开发者有点良心，或者法律上车位被业主共享，车位的矛盾就会消失。 这又是一个大误区。

车位的建设需要价格。 如果车位不能体现市场价值，开发者就没有多少建设车位的动力。 停车台数比较低时，供求矛盾是必然的。 500户小区，只有100辆车，即使法律规定一切都作为业主共享，也不能满足业主的需要。

有的说法相当普遍:开发者为了获利，不是把车卖给所有者，而是高价卖给别人。 对此，稍微分解一下，就知道这是假的问题。 车价只是市场价格，市场价格不是由哪个决定的，而是由市场形成的。 如果开发者定10万元的价格，外面的人都想买，证明这是市场价值，不贵。 如果业主想买，开发商有理由不卖吗？ 业主的想法在市场价格上和预想的相差很远，只有3万5千万人，所以心情可以理解，道理很难成立。

为什么业主不愿意接受市场价格？ 非常重要的因素之一是行政手的不当干预。 在深圳，政府不允许买卖车位，不进行车位的初始登记，也不进行转让登记。 开发者销售车时，只要所有者的“维权”出现，政府主管部门就“停止”开发者。 另外，政府对住宅区内的车位租金实施“指导价格”，露天车位每月100元以下，地下车位每月250元以下，这样便宜的租金谁想买车位？ 深圳公共停车场和商业写字楼停车场每天租金60元，这显示了市场价值。 扭曲的价格误解了市场，一方面车位是稀缺资源，另一方面开发商投资的车位不合理回报，所以尽量少建设，满足计划的最低要求即可。 这样，车位不足的矛盾就会更明显，形成恶性循环。

在深圳，我看到了一个奇怪的现象，即汽车交易和登记符合物权法的规定，但政府不同意。 车位租赁政府定价，没有法律依据，但政府对此很享受。 1998年颁布的《价格法》，第18条规定“以下商品和服务的价格，政府可以根据需要执行政府的指导价格或政府的定价: (1)与国民经济的迅速发展和人民生活有重大关系的极少数商品的价格； (2)资源不足的少数商品价格(3)自然垄断经营的商品价格(4)重要的公共事业价格(5)重要的公益性服务价格。 ”。很明显，政府限制了住宅小区内停车位的租赁标准，不符合价格法的定价范围。 政府提出政策表明基本上不看法律的规定，而是依靠自己的喜怒哀乐。

处理车位纠纷的关键是明确的财产权。 产权人可以得到合理的回报，提高投资的积极性。 关于价格的高低要在市场上调节。

九、开发公司预防汽车风险的措施

从事商品住宅的开发，车位问题不可避免。 建设的车位不会马上消化，会成为低效率的资产，不仅会影响资金周转，还会形成业主的集体，直接影响经营。 关于如何处置车位资产，不引起经营风险，个人提出了以下建议。

(一)合理配置数量，取得计划依据。 车位的申诉比住宅晚，逐渐旺盛。 这个过高的配置比例，在车位不能完全实现市场价值的地方，容易引起资产沉淀，所以要计划配置，使其能够比较快地消化。 是地块产权的依据，只有地块内的地块开发者有权处分，因此必须非常重视和正确地块的建设。

(2)慎重明确价格，善于回收资金。 对开发公司来说，资金周转的好处更重要，所以车的定价不高。 最好能迅速回收资金。

(三)明确合同条款，明确权利义务。 不要使用转让“录用权”、长时间租赁等方法。 如果是合法的车位，就必须签订买卖合同。 确定转让的是车位全权。

(四)尽快推出销售，不多做夜长梦。 很多开发者卖房子时，不是同时卖车，而是等小区交货后再卖，非常容易引起冲突。 业主适应了小区内的一切，所以认为自己是小区唯一的主人。 当然，我不同意开发商卖车的行为。 某小区，业主自主设立的业主大会原来解聘开发商聘用的物业企业，自愿聘用物业管理者，拒绝承认开发商在小区内的任何权益，宣布小区内的车位全部由业主共享，此 在不能登记车位的地方，这个风险很大。 因此，开发公司必须通过合理的定价、优惠促销，尽快将车位转让给业主，不作为可以长时间持有车位的资产。

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专家介绍

颜雪明，前万科集团首席律师，曾任万科集团审计法务部、风险管理部总经理。 现为建纬(深圳)律师事务所律师，万科集团首席法律顾问。

负责领域职务:前中国房地产业协会法律专业委员会副主任、深圳市房地产业协会法律专业委员会主任。

学术职务:北京大学法学院硕士生校外导师，广东省法学会房产法研究会副会长。

其他社会职务:广东省人民代表大会常务委员会立法咨询专家、华南国际经济贸易仲裁委员会、深圳仲裁委员会仲裁员。

(声明:本文只是代表作者的观点，不代表本网的角度。 ）

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