【财讯】解读“物权法”：不动产善意取得中的无权处分

在系统解释中，“无权处分”是善意取得制度的适用前提。 正确理解“无权处分”的内涵和外延关系到善意的制度目的的实现。 否则，不仅会影响其功能的比较有效的发挥，还会引起民法许多制度规则适用上的混乱。

本文以不动产为例，对“无权处分”的概念、边界和定义等问题进行了深入探讨，认为不动产善意取得制度中的“无权处分”应仅限于登记错误的情况。

根据《物权法》第106条，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权利人都有权收回。 但是，满足善意构成要件的情况除外。 该条没有作为善意取得“无权处分”的构成要件，但系统地解释，“无权处分”是善意取得制度的适用前提，之后，关系到是否具备相关的构成要件的评价问题。 如果不能就此尽早达成协议，将影响善意取得制度目的的正确实现。 考虑到动产善意取得制度中相关问题的理论实务争论很少，以房地产为例进行了简单的探讨。

处分概念的明确没有权限

学理上最广义的处分，包括事实上和法律上的处分。 前者是指对原物体施加物质变形、改造或毁损的行为，后者包括负担行为和处置行为。 广义处分只指法律上的处分。 狭义的处分是指处分行为。 关于处分的意义，学术界至今仍有纷争，但实际上，随着《买卖合同司法解释》的颁布，法律规定的“处分”仅限于狭义的范围内，即处分行为。 处分的能力如下: 1、处分权是否有法律事实，可以从支持-内部关系/本质两个维度考虑2、处分资格是否能满足物权变动形式要件-外部关系/形式。 相应地，如果没有处分的权限，也有可能没有实质性意义上的处分权限。 2、没有形式上的处分权。 处分行为一般基于负担行为(如合同)，负担行为的成立必须反映真正权利人的转让和意义，因此法律处分权的评价必须以实质性评价为逻辑前提。 根据这个解读，没有处分权的理解是: 1、没有实质性的处分权，即使处分者是登记权利者也没有处分权。 具有实质性的处分权，即使不是登记权利人也无权处分。

无权处分不动产善意取得的边界。

根据《物权法司法解释(一)》第十五条的规定，受让人接受不动产的，不知道转让人没有处分权，且没有重大过失的，受让人应当承认善意。 其理由是，善意取得制度是为了保护交易安全而设立的，但其逻辑前提乃至道义基础有外部标志，“具备”无处分权者对外部产生信赖的“处分权”，如果其信赖成立就构成善意 据此，在不动产情况中，《物权法》第106条所称的“无权处分”的理解，应该建设登记的权利状态是否可靠，离开这个前提研究不动产善意的适用，什么是《物权法》第106条的意图？ 换言之，只有注册权利人处置不动产时，才有可能产生受让人的善意取得问题。 否则，《物权法》规定的不动产善意取得制度在实践中几乎不适用。 实际的权利状态与登记中出现的权利状态一致的情况下，该处分成为权利处分，因此处分者本身不是登记权者的情况下，不能说出受让人的善意的信赖。 只有在注册权利人处分了不动产的情况下，才有可能发生受让人的善意取得问题，这是因为只有在注册权利人进行了处分行为的情况下，注册表彰的权利状态和真正的权利状态才有可能不一致，处分者实质上没有处分的权限，注册表象。 如果说，登记表彰的权利状态与真正的权利状态不一致的话，处分者没有处分权的事实不能从登记权利状态中明确。 因此，不动产善意取得中的处分应该采用“登记错误说”，不动产登记权利人在登记错误的情况下，以该登记权利人的名义处分了该不动产。 有看法认为，在由于某种理由没有不动产登记的情况下，例如关于农村房屋的买卖、建设工程的转让等，可以通过登记以外公认的物权表彰方法，评价受让人的好意(即可以适用善意取得制度)。 不动产善意取得制度是基于登记公示效力的物权法特别制度，其目的和功能被认为不是处理上述问题。 另外，在乡土熟人社会、行政审批等特定环境下，善意取得制度缓解权利冲突的现实诉求和必要性极为罕见。

不动产的善意取得没有处分的规定

在注册表彰的权利状态和真正的权利状态不一致，处分者没有处分权的情况下，对于注册权利状态完全不知道的情况下，善意取得制度的适用是否必然会产生，也有必要进一步明确。 核心问题是受让人根据登记处分者是否有处分权。 受让人知道作为注册权利人的处分者不是真正的权利人，但如果处分者有理由相信有真正的权利人的授权，其信任不是来自注册状态，不得产生善意取得制度的适用余地。 详细地说，买方有理由相信卖方有代理权的情况下，由表现代理制度处理。 买方不知道，法人或者其他组织的法定代表人、负责人不知道超过权限的，由表现代表制度处理。 在任何情况下，买方都相信对方有代理权、代表权进行交易，只要符合合同法第49条、第50条的规定情况，该代理行为、代表行为就比较有效。 不管最终能否履行，买方的“信任”并不是通过登记或占有来的，因此与善意取得制度无关。 由此，不动产善意取得中的处分权，应该进一步定义为处分者没有实质性的处分权，但错误登记状态在形式上给予完全的处分资格，受让人基于这样的信任成为交易的状况。

《物权法司法解释(一)》第十六条第一款规定:有下列情形之一的，不动产受让人知道转让人没有处分权: (一)应当认定登记册有比较有效的异议登记。 (二)在预告登记比较有效期内，未经预告登记权利人同意(三)在登记册上由司法机关或者行政机关依法裁定、扣押或者以其他形式限制不动产权利的相关事项(四)转让登记册上记载的权利主体的错误； 比较本条款中列出的各种情况，可以发现前三种非指登录有错误。 你能得到进一步对不动产的善意取得没有采用“登记错误”的司法解释吗？ 笔者认为，关于这个重大问题，不应该轻易推断。 无处分权利属是更常见的抽象问题，在没有设置特别条款的情况下，司法解释上述条文的本来目的是技术上的提示受让人和审判机关，应该对异议登记、预告登记、没收等制度功能有警戒和预测，结果在实务上是善良的 特别值得观察的是，异议登记、预告登记的效力并不总是与登记状态的“形式存在”一致，如果受让人有证据说明，接受不动产时，异议登记、预告登记是《物权法》第十九条第二项、第二十条第二项的规定情况 扣押等也是如此。

《合同法》、《物权法》中的权限处分

根据《合同法》第132条第1款的规定，卖方的标的物有权全部或由卖方处置。 第五十一条无处分权者处分他人财产，无权利人追认或者处分权者签订合同后取得处分权的，规定该合同比较有效。 关于《合同法》第132条的规定文义，立法者似乎把没有所有权和没有处分权视为不同的法律概念。 这可以从合同法第51条的用语(处置他人财产)以及该条的位置(表现代理、表现代表之后)找到依据。 在此基础上，合同法第51条规定处分者的无处分权在外观上是明确的，但在善意取得中，处分者在外观上看起来具有处分权。 换言之，前者适用于没有处分权而处分他人财产的情况(没有所有权具备的外部表现的情况)，后者适用于处分者处分“自己”财产的情况。 这样，两个法条各自安道，并行不悖。 (相关详细理由见笔者:“夫妻共享房屋单方处置中的法律适用问题”一文，载有“人民司法”(应用)年第19期。 ）

但是，通过反省发现，这个理解带来的问题比较明显: 1、这个理解对发布时间接近十年的两部基本法的处分规定的含义进行了两阶段解读，是否真正符合立法的意图。 2、在《物权法》实施前，实质上没有全部权利的人，以其形式上的意义以所有权利人的名义处置标的物的情况下，根据什么法律规则进行规范？ 3、《物权法》实施后，善意取得制度站在基层审查取得者能否取得所有权，在法律行为过程中，如果没有关注真正的权利人应该如何依法保护其权利的问题，应该如何应对上述疑问 当然，你可以向《民法通则》寻求救济。 根据该法第55条，民事法律行为应具备的条件之一是“意味着真相”，意味着在该法中以区别采用“民事法律行为”和“民事行为”为目的，是民事法律行为(比较有效的民事行为)的构成要件。 这种想法包括援引撤销权制度。 但是，所有无权者以后取得所有权，或得到所有权者的追认也不是不可能，即使在处置“他人”的财产的情况下，权利者也可以通过上述方法寻求救济，因此合同法将这种处分排除在第51条的适用范围之外 据此，合同法第132条第1款的规定不旨在区分“所有权”和“有处分权”，因为卖方有所有权，所以有处分的权利，虽然没有所有权，但有代理权，代表权也有处分的权利。 即，没有本法第51条所称的处分权，包括卖方没有所有权、没有代理权或没有代表权的情况等。 因此，《合同法》第51条与《物权法》第106条所称的无处分权的关系，前者的无处分权者可能是登记或占有者，在根本上可能并非如此的后者中，处分者必须是登记权利者或占有者(看起来有处分权， 对于其中的重复部分，《合同法》和《物权法》的规定不产生适用冲突:假设《合同法》第51条所称的“合同”(处分行为)在处分者之后没有取得处分权的情况下，或者通过权利者的追认而不产生效力，但取得者善意取得制 合同法所称“合同”(处分行为)的无效，为权利人追究处分者责任提供了请求权的基础。 取得人不能取得物权的，不能依照《买卖合同司法解释》第三条第二款的规定要求处分人承担违约赔偿责任。 总之，合同法第51条关注了无权处分的情况下处分行为是否最终完成的问题，与物权法第106条的着眼点和承担的功能不同，无法从通常法和特别法的关系计算中得出谁更优先适用的结论。

处分权的限制和处分权的限制

不动产往往设有有限物权，抵押权是典型的。 根据《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。 《物权法》第15条大致确立了债权行为和物权变动的区分，因此违反了《物权法》第191条第2款的法律结果，非负担行为无效。 那么，抵押人的转让无权处分吗？ 一种理解是，根据本条规定的法律结果，抵押人未经抵押权人同意不得处分抵押物，其处分也不会产生物权转移的效力。 另一种理解是，该条的规定并不否定抵押权的追究和效力，抵押权人的同意不比较处分行为的效力，而是抵押权人同意在债权没有得到全部偿还时向抵押人而不是抵押人的受让人主张抵押权 如果不同意，抵押物的转让对抵押权人无效。 根据第一理解，不动产有抵押权的情况下，转让人的地方分权已经受到限制，取得者必须对“抵押权人的同意”限制转让人的处分权进行冷静的事前判断。 此外，根据不动产登记方法的相关规定，抵押不动产的变更登记必须提交抵押权人同意转让的书面文件。 在这种情况下，根据善意取得制度取得物权不太容易。 我认为能否得到善意取得制度的保护与是否应该适用善意取得制度不是同一个问题。 尽管设定了抵押权，但该不动产上的登记权利状态并不是登记权利人没有享受到真正的物权，物权负担已经通过了登记公示，登记的权利状态应该被认为与真正的权利状态一致，既然没有登记错误， 另一种理解是，善意取得制度可以不介入的结论更有道理。 如果处分权受到限制，即使通过登记或特别公法程序公开，也可以一体解读。

处分权的限制通常不经过注册而公布，但也有确实存在的限制的类型。 例如，《物权法》第九十七条规定，处置共有的不动产或动产，必须占份额的二分之三以上得到共有人或全体共同共有人的同意。 但是，共有者之间另有约定的除外。 共享不动产时，善意取得制度可能适用的情况下，物品的权利状态应该没有完全真实地反映在登记册上。 如上所述，作为登记权利人的一部分共有人处置不动产时，传达给受让人的消息，在其处置行为满足物权法第97条规定的条件时，不在善意取得制度的调整范围内。 但是，处分者隐瞒了共有者同意(法定或约定)的事实的情况下，由于该处分权的限制已经被登记错误吸收了，所以必须善意地评价和评价。

需要深入思考的前提问题是根据约定发生的房地产共享关系，如果没有登记，应该如何看待共享权的设定。 根据《物权法》第九条的规定，不动产权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，未发生效力登记的，不发生效力。 但是，法律另有规定的除外。 所谓“法律另有规定”，在理解上包括婚姻关系、遗产继承、该法第2章第3节规定的各种情况等。 但是，不是上述情况，在没有登记的情况下，毫无疑问只是能否根据约定(合同)设定共同权利。 如何理解物权法第9条规定的“发生效力”“不发生效力”的意思，意义重大。 从解释上来说，1、“效力”的内涵是“物权的设立、变更、转让、消失”，即物权变动2、依法登记是物权变动效力发生的要件，物权变动的效力是否发生取决于是否登记。 笔者认为，在物权变动中登记的意义因内部外部关系而异:在内部关系中，登记在交易双方之间以不动产物权的设立、变更、转让、消灭为目的的权利义务关系划上句号，取得不动产物权和根据当事人意愿自主的 在外部关系中，发生的物权变动通过登记向社会公布，外部通过不动产登记信赖不动产物权的状态。 但是，法律不是为了建立不动产登记制度，本质上确认当事人之间债务的履行结果，而是如果不涉及外部关系，这种技术上的表示就没有意义。 也就是说，登记客观确认了特定当事人之间以不动产权的设立、变更、转让、消灭为目的的债务的履行结果，但相反不能说不动产权联是登记赋予的。 因为交易双方不动产权丧失变更的基础只是相对债务的关系。 根据《物权法》第9条，“依法登记产生效力，即使没有登记也不会产生效力”，当然也可以从内部关系解读，但很明显登记是作为债务履行结果而存在的。 在此基础上，登记是不动产权变动有效的要件，但“要件”与“原因”不同，不动产权变动的原因和基础只是买卖、赠与、抵押等当事人的单方面或双方的法律行为。 登记制度的构建，以交易安全明确、权威的物权状态表彰系统为前提，因此其宗旨是维持交易秩序，在做法上明确特定当事人之间物权流动的结果。 因此，《物权法》第九条规定的意图是第一要协调外部关系，对内部关系的作用是向特定当事人提示，如果不用登记方法只公开对双方有约束力的物权变动，外界就会对错误的不动产物权状态建立信任。 比较特定当事人之间登记的不动产权变动的确认和公开这两方面的物权变动，后者是登记的本质。 这里，基于协议的共享关系虽然未登记，但很难认为内部关系中共享关系不成立。 此外，还将评价处分者能否发挥拥有处分权的决策作用。

结语

维护真正的权利，维护交易安全是整个民法关心的问题，这是各方面、多维系统化的几个事项，任何个别制度都承担不起全球使命。 需要正确判断善意取得制度对交易安全的保护功能，发挥只有在特定情况下才能发挥的作用。 扩大“无处分权”的范围，善意地承担制度的重担，不仅不利于维护交易秩序和安全，还会导致民法体系的不稳定和混乱。 (资料来源:天同诉讼圈微信公共平台)

作者的介绍

辛正郁，吉林省吉林市人。 1994年毕业于中国政法大学，获得法学学士学位，2002年9月毕业于日本九州大学，获得法学硕士学位。 1994年加入最高人民法院，历任民一庭(家庭)书记官、助理审判员、审判员、审判长，在最高人民法院工作了20多年。 年1月辞职，3月加入北京市天同律师事务所。

长期从事民事审判和综合调查指导工作:作为审判长、负责人、共同议院成员审查了近千件各类民事案件，十多篇审判文件刊登在最高人民法院公报上，多次评价了最高人民法院年度的十大民事案件、精品审判文件。

多次参与司法解释、司法政策制定事业:执笔或起草农村土地承包、建筑物区分所有权、不动产服务和物权法司法解释，参与民法总则、物权法、不动产管理法、不动产统一登记条例等法律制定、修改事业，合同、物权、。

从2006年开始担任《民事审判指导和参考》一书的编辑委员(兼任执行到2009年)。 在核心期刊及其他各类学术出版物上发表复印件，撰写百余篇的国家法官学院、法学大学、研究机构、领域协会及地进行数十次法院课程、讲座。

(声明:本文只是代表作者的观点，不代表本网的角度。 ）

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