【财讯】集体用地建住宅并未全面禁止 租赁房共产房皆是方向

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[在房地产市场比较平静的情况下，2019年11个月前土地出让收入也将达到57684亿元，预计年接近7万元，达到历史高峰。 ]

集体建设土地进城能盖住宅吗？ 对土地市场的冲击大吗？ 不会影响房价吗？

再过几天，新版《土地管理法》将正式实施，集体经营性建设用地进入市场将在全国范围内宣传。 除了建设现场和百货商店等用途外，是否允许在集体建设用地建设住宅，供外部租赁和买卖，成为城市人们关心的问题。

这里集体建设用地是指农民在宅基地建设个人房地产，建设集体组织以外的成员和可以租赁和购买的住宅。

土地供应结构变化

2019年8月26日，全国人民代表大会常务委员会审议了《土地管理法》修正案。 这是自1987年正式实施以来的第四次修订，从年1月1日开始正式实施。

这次修订法打破了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，删除了本法第四十三条任何单位或个人需要采用土地的国有土地的规定。

这看起来很有意义，其实是为世事轮回的。 允许集体建设用地入市不是最初的新政，实际上是政策上的另一个解禁。

根据1987年版的土地管理法，当时的城市居民可以集体土地建造住宅，但前提是需要得到政府的批准，支付相关补偿费用，不得超过标准。

根据2004年8月修订通过的前一版土地管理法的规定，从事非农业建设必须采用国有土地或者征收国有原集体土地。 迄今为止，除了兴办乡镇公司等少数情况外，集体建设用地的流通渠道基本封闭，更严禁利用集体建设土地进行房地产开发。

这15年间，国有土地供应由地方政府管理，土地价格上涨少，特别是住宅用地价格高，随着房价变动水涨船高，多年来为地方政府贡献了高土地出让收入。

2004年全国国有土地出让收入还在5800亿元左右，年来，这一数据上升到65096亿元，创历史新高。 在房地产市场比较平静的情况下，2019年11个月前土地出让收入也将达到57684亿元，预计每年接近7万元，迎来历史高峰。

国有土地已经在实现极高价值附加值的背景下，集体建设用地现在再次回到土地市场，改变了原来的建设用地只能使用国有土地的结构，这对下一步的土地供应结构产生了什么样的影响，给国有住宅用地市场带来了很大的冲击

全国人民代表大会常务委员会法工委经济法室副主任杨合庆说，土地管理法的编纂是为了改变和完善现有建设用地的土地供应结构，包括集体经营性建设用地的入市改革。 本来只有国有建设用地才能进入市场，进行各项建设，现在集体建设用地直接集体转让，出租用于建设，这是土地供应结构的变化。

不冲击土地市场

说起来容易做起来难。 在详细调查了《土地管理法》的法律条文后，我们发现这块农地的入市仍然受到一些“紧迫”，对其范围、体量、用途有很多限制，这可能会造成实际影响低于外界本来的期望。

杨合庆也说，集体经营性建设用地入市，首先入市的土地必须符合计划，计划必须是工业或商业等经营性用途，必须依法登记，必须安排在每年的土地利用年度计划中。 另外，即使是获得集体经营性建设用地采用权后的土地权利人，也必须根据本来计划的用途采用土地。 从这几个方面来说，不会冲击我们的土地市场。

具体看《土地管理法》的法律条文，根据第二十三条的规定，各级政府必须加强土地利用计划的管理，实行建设用地的总量管理。 土地利用年度计划必须对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地进行合理安排。

也就是说，每年可以入市的集体经营性建设用地的最高数量必须由各级政府明确，通常不得超过。 不要指望集体建设用地一进入市场就大量进入土地市场，地方政府为了稳定土地市场通常根据当时土地市场的情况掌握进入集体土地市场的时机和尺度。

让我们看看范围。 也就是说，那些地块可以入市。 根据《土地管理法》第六十三条的规定，土地利用总体规划、城乡规划明确为工业、商业等经营性用途，依法登记的集体经营性建设用地由土地所有权利人转让、出租等方法采用给单位或者个人

其中，“符合两个计划”“依法登记”容易理解，定义明确。 但是，“工业、商业等经营用途”的记述中还留有解释的空之间。

什么是“经营用途”？ 如何理解这个“等等”？ 乡镇公司宿舍用地不在那里？

清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明12月6日在一个论坛上表示，经营性建设用地是为身体创造的概念，没有法律依据，“农村宅基地不是经营性的，但做农家乐不是经营性的吗？”

最后，看看上述地块入市后能做什么，也就是用途。 根据《土地管理法》第六十四条的规定，集体建设用地的聘用者必须严格按照土地利用总体规划、城乡规划的明确用途采用土地。

简单地说，获得集体建设用地采用权的单位或个体必须按照各级地方政府制定的两个计划的明确用途采用土地。 换句话说，地方政府有权最终建设集体建设用地建设现场、百货商店和住宅。

地方上经常有创新的动向

现在在集体土地上建设住宅，集体外成员居住的方法，虽然还是政策监督管理严格的地带，但是地方以“考试”的名义，经常有创新的措施。

今年8月1日，北京市计划和自然资源委员会(以下称为“北京规自委员会”)发布通知。 大兴区泸海镇三个集体建设用地区域级统一地块公开转让，在地块内建设共享产权住宅，销售平均价格每平方米2.9万元，包括装修费用。

这是北京第一次利用集体土地建设共享产权房，为政策性住宅开辟了土地供给的新途径。 据北京规则自委介绍，该项目入市比较有效地改善了住宅结构，丰富了集体建设用地入市案例，探索了改革经验。

迄今为止，包括北京在内的18个城市承认可以利用集体土地建设租赁住宅，缓和当地住宅供给的紧张。

从上述地方实践来看，现在可以利用集体建设用地建设住宅，另一方面只是租赁住宅，对外不租赁销售，产权不分割。 另一方面，北京第一次利用集体土地建设共享产权房，可以对外销售，产权可以分割，与国有土地上建设的商品房没有区别。

《北京日报》8月2日引用业界专家称，对购买者来说，集体建设用地的共享产权室与原国有土地的共享产权室没有任何区别，同样是70年的产权，个人拥有部分产权，执行了5年不得买卖等规定

集体土地共享产权室和过去的小产权室有什么关系？ 结合上述《土地管理法》的新规来看，区别在于:第一，土地是否属于可以入市的范围，是否依法登记。 二是用途是否符合政府的计划。

如果改变立场的话，将来的集体建设用地能否建设住宅，也是第一根据上述两点，只要满足入市资格，政府将其作为住宅进行计划，一切都是有道理的。

中央党校政治法律教育研究部教授宋志红表示，《土地管理法》规定集体经营性土地上市后可以开展商业、经营用途。 国有建设用地可以用于房地产开发，如果集体建设用地不行，如何体现同等权利？

她认为在集体土地上建设租赁住宅的本质特征是集体经营建设用地进入市场后用于住宅的开发，住宅的用途显然在里面，这样开发的住宅不能出租。 将来在乡村振兴和乡村产业的迅速发展过程中，辅助住宅用地的供给是不可或缺的，从土地开发利用来看，土地上的综合复合型利用也成为趋势，所以住宅用途的供给是不可或缺的。

“从现实立场来看，这种路径的开放必然是地产合适、有管制、逐步开放的。 ”。 宋志红说。

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