【财讯】新湖中宝押宝绿城 资本大鳄黄伟谋划“局中局”

新湖中宝押宝绿城资本大鳄黄伟策划了“局中局”。

孙梦凡

[穆迪说，新湖中宝有228亿元的巨额短期债务，将于去年9月末到期。 ]

地产风雨多，新冠引起的肺炎疫情特别多。 年，房企拉开了纵横、股权投资大幕，开发者穿薄冰，抱团取暖，所有行为都指向“生存”。

日前，两家浙江类住宅企业在危机年“结婚”，新湖中宝( 600208.sh )以现金30.685亿港元购买绿城中国( 03900.hk ) 3.23亿股h股股票，计划成为绿城第三大股东。

30亿港元进入绿城，看起来写得很轻松，但背后错综复杂的关联交易并不简单。 在新湖出资之前，由于多次向绿城出借项目导致资金回收困难，累计资金超过70亿元。

另外，频繁转让项目后，新湖中宝的资金压力仍未解除。 3月27日，在国际资本市场急剧变动的背景下，新湖依然在海外发行总额2亿美元的债券，票面值达到11%。 那时国内规模的住宅企业几乎停止了海外债务发行行为，新湖以11%的利率发行债务，表现出对企业资金的饥饿。

4月17日，穆迪说，内地房地产领域的前景转向负面，许多高收益债券的快速发展商可以处理未来12个月的海岸和国外债务，但四个“内房”将面临非常高的再融资风险。 包括新湖中宝、泰禾集团、绿景中国和亿达中国。

新湖方面对第一财经表示，集团不打算退出房地产，以合理的价格购买绿城资产是双赢局面。

三十亿押宝绿城

在资本市场游弋的“新湖系”掌门人黄伟再次展示了长袖善舞的投资能力。 前几天，新湖中宝的投资布局又追加了一角，计划用现金30.685亿港元购买绿城3.23亿股的h股，每股支付9.5港元。

交易前，绿城前三大股东为中交集团、九龙仓、宋卫平，分别持有28.78%、24.9%和9.97%。 交易、中交、九龙仓、新湖中宝、宋卫平持股比例为25.06%、21.68%、12.95%、8.68%，新湖中宝将为绿城提名董事候选人。

在香港上市的中资地产股票中，绿城是“停滞”股票之一。 由于股价长期低迷，绿城中国董事会主席张亚东向股东道歉。 因此，以绿城董事会召开之日的10个交易日的加权平均价格计算，这次交易的溢价率达到31%，直接上调绿城股价，第二天的涨幅达到8.13%。

尽管如此，熟悉这次交易的人，在新湖中宝看来，上述交易价格是合理的。 因为截至2019年12月31日，绿城总资产为3370.92亿元，每股净资产为12.73元，换算成港元，与这次交易价格折扣超过4成。 而且值得注意的是，绿城在张亚东开始接手后，有逐渐加速，从去年开始加大土地投资力度，再次出力的倾向。 黄伟此时进入绿城，有机会分享股价上涨红利。

新湖中宝方面对第一财经说:“新湖与绿城的合作关系由来已久，这次从项目上升到股票投资水平，可以进一步深化双方的合作关系，获得互信互利。 而且在每股净资产以下的价格范围内投资绿城，对新湖来说也是经济买卖。 ”。

绿城看着新湖宝藏手中的大量土储。 到2019年6月底，新湖中宝开发项目数量约50个，项目土地面积约1200万平方米，加上江苏启东和浙江平阳的海涂项目，土地储备总面积达到3000万平方米。

由于新湖中宝资产的性质多而杂，绿城支付的交易金包括对其提供的财务援助，以4月19日转让的上海中翰项目为例，13.83亿元的财务援助按年利率10%计算利息，所有本金和利息由目标企业

把旧痱子补好解开

对黄伟和新湖中宝来说，过去的2019年很重。

新湖中宝频繁出售资产，销售业绩也在下降。 克瑞数据显示，~年，新湖中宝销售额分别为110.8亿元、147.9亿元、142.5亿元、168.8亿元，到2019年下降到138.4亿元。

利益状况也频繁变动。 年~2019年上半年，新湖中宝营业收入分别为136.26亿元、175.00亿元、172.27亿元和72.75亿元，归母净利润分别为58.38亿元、33.22亿元、25.06亿元和17.21亿元。

业绩落后，但新湖中宝并非手无寸铁，该集团共计3000万平方米的土储分布在上海、江苏、浙江、江西、山东、辽宁、天津等省市，为什么不能转换为销售业绩？

“新湖中宝大量资产集中在长三角，当时进入市场时，由于拍摄价格高，转移到了旧的改革道路上。 但是上海的旧改造情况又多又杂，多个项目都是由几家公司接手完成的。 ”。 据离新湖很近的人说。

2001年，新湖中宝首次进入上海，占领了上海普陀区东新村的旧改分区，之后新湖中宝在南北、黄浦、虹口获得了很多旧改项目。 但是，这些项目中有不少开发时间超过10年。 由于开发速度太慢，新湖中宝受到了深交所的咨询。

数据显示，年~2019年6月末，新湖中宝库存分别达到517亿元、594亿元、703亿元和730亿元，占企业总资产的比例分别为46.34%、47.66%、50.30%和49.84%，第一是房地产库存

但是，这些人并不是新湖故意囤积土地，在一点项目前期已经投入了百亿元的资金，但由于政策多而杂，老改革推进缓慢等问题，业绩转换迟缓，而且该集团高额融资

年3月17日，穆迪将新湖中宝公司的家族评级从b2下调到b3。 “评级的下调反映了担心，由于今后12~18个月大量债务到期，经济形势减弱会增加新湖的中宝再融资风险。 ”。 穆迪副总裁/分解师杨炳颖说。

穆迪说，新湖中宝有228亿元的巨额短期债务，将于去年9月末到期。 “截至2019年9月底，这家企业的现金水平为129亿元，加上经营活动产生的现金流，不足以支付这些到期债务。 ”。

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