【财讯】万科公司股份有限企业

原标题:万科股份有限公司

a股证券代码: 000002，299903

a股证券简称:万科a，万科h代

公告编号:〈万〉-095

2000年8月

一、重要提示

这半年的报告摘要来自半年的报告全文，为了全面理解本公司的经营成果、财务状况以及将来的快速发展计划，投资者必须去证监会的指定媒体仔细阅读半年的报告全文。 除了另有规定外，这半年报告摘要中使用的词汇与半年报告全文中定义的释义相同。

本报告已由企业第十九届董事会第二次会议审议通过。 唐绍杰董事因公务原因不能亲自出席这次会议，因此允许李强强董事出席会议，行使表决权。 除此之外，其他各董事都亲自出席了这次董事会会议。

本报告未经审计的财务报告按照中国会计准则编写，毕马威华振会计师事务所(特别普通合作)按照《中国注册会计师审查准则第2101号―财务报告审查》执行审查业务，出具审查报告。

董事会主席郁亮执行了副总裁、财务负责人韩慧华声明:保证本报告财务报告的真实、准确、完整。

企业半年不发现金红利，不发红股，不用公积金增资股票。

本报告涉及的未来计划、快速发展战术等前瞻性陈述不构成价格集团(指万科公司的股份公司及其相关企业)对投资者的实质性承诺，因此投资者对此保持充分的风险认知，计划、预测和承诺之间的差异

二、企业基本情况

(一)企业介绍

一、基本新闻

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2、联系方式和联系方式

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(二)第一财务数据和财务指标

单位:人民币

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注:净负债率= (利息负债-货币资金) /净资产

(三)企业股东人数及持股情况

单位:股票

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注1:hkscc nominees limited是本企业h股非注册股东持有的股票的名义所有者。

注2 :香港中央结算有限企业是通过深股通持有企业a股的非注册股东持有的股票的名义所有者。

注3:2019年8月，经中国银行保险监督管理委员会批准，安邦人寿保险股份有限企业均更名为人寿保险股份有限企业。 报告期间，“安邦人寿保险股份有限企业-保守型投资组合”更名为“大家人寿保险股份有限企业-万能产品”。

注4 :上表中年6月30日和年7月31日的a股东总数是指合并融资融券信用账户的股东数。

截至去年6月30日，企业总股份数为11，617，732，201股，其中a股为9，724，196，533股，h股为1，893，535，668股。

(四)控股股东或者实际控制人的变更情况；

企业不存在控股股东及实际管理者，报告期间这种情况不变。

(五)企业优先股股东总数和前十名优先股股东持有情况表

□适用√不适用

(六)公司债券状况

1、企业债券基本新闻

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2、到报告期末的财务指标

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三、经营状况的探讨与拆除

报告期间，面对疫情冲击和许多复杂的经营环境，本集团以平稳度过疫情，增强公司免疫力为重点，全力保护顾客安全，在确保员工健康的基础上，进行再生产，促进业务秩序的迅速发展 在全体员工的努力下，各项业务逐渐出现疫情影响，表现出良好的恢复态势。

年1-6月，本集团实现营业收入1，1463.5亿元，同比增长5.1%。 实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%。 房地产业务销售持续改善，上半年累计销售额比上年同期减少4.0%，为3，204.8亿元，降幅比第一季度窄3.7个百分点。 到报告书期末，本集团财务、资金状况稳健，货币资金1，1942.9亿元的净负债率(利息负债减去货币资金除以净资产)为27.0%。

本集团去年6月发行总数为315，589，200股h股，h股占企业总股的比例从13.96%上升到16.30%。

在《财富》杂志发表的“年世界500强”排行榜中，本集团名列第208位。

房地产市场的状况。

受疫情影响，全国房地产领域销售和开发投资规模一次性大幅下降，3月以来，随着疫情防控形势的好转，市场逐渐稳定复苏。 而且，各地在“房子是用来居住的，不是炒房”的定位下，稳定地价，稳定房价，稳定期待，根据城市政策，促进市场顺利健康的迅速发展。

全国商品房的销售额比上年下降，但减少幅度逐渐变窄。 根据国家统计局的数据，1-6月全国商品房的销售面积为6.94亿平方米，比去年同期减少8.4%，减少幅度比第一季度窄17.9个百分点。 销售额比上年同期减少5.4%，为6.69万亿元，减少幅度比第一季度窄19.3个百分点。

要点城市的供给、成交面积都有恢复的趋势。 上半年企业长期关注的14个城市商品住宅批准预售面积比上年同期减少10.7%，成交面积比上年同期减少11.3%。 其中，第二季度上述城市商品住房批准预售面积和成交面积同比增加，增长率分别为7.0%和0.9%。 到报告书结束为止，上述城市的新房可销售库存(得到销售许可还没有销售的面积)的除化周期约为10.4个月，比2019年末略有增加。

房地产开发投资额和新的开工面积逐渐改善。 上半年全国房地产开发投资完成额比去年同期增加1.9%，增长率比第一季度上升9.6个百分点。 全国房屋新开工面积比上年同期减少7.6%，减少幅度比第一季度窄19.6个百分点。

疫情发生后，各地土地供应扩大了。 中国指数研究院的数据显示，年上半年全国300个城市的住宅用地供应面积同比增加1.0%，成交面积同比减少5.4%。 上半年在上述300个城市的住宅类用地成交的平均溢价率为16.5%。

房地产金融政策维持连续性、连贯性和稳定性。 中央银行的数据显示，去年第二季度末，房地产开发贷馀额为11.97万亿元，比上年同期增加8.5%，增长率比2019年同期减少6.1个百分点。

(二)报告期内第一项事业

本集团以“城乡建设和生活服务业”为战术定位，主要营业业务包括房地产开发和相关资产经营业务、房地产服务。 此外，本集团遵循“与城市同步快速发展，与顾客同步快速发展”的战略，以人民美好的生活场景为中心积极开展其他业务。

年上半年，本集团实现营业收入1，1463.5亿元，实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，同比增长5.6%。 每股基本利润为1.11元，比上年增加4.0%。 全面摊销的净资产收益率为6.39%，比去年同期下降0.96个百分点。

本集团半年不发现金红利，不发红股，不增加公积金资本。

从业务类型来看，本集团的营业收入中，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1，1，381.4亿元，占94.4%； 来自物业服务的营业收入为67.0亿元，占4.6%。

单位:万元

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注: 1、营业利润率数据扣除了税金和附加。

2、其他业务收入主要包括联营企业征收的运营管理费、企业品牌管理费、商管相关附属收款等收入。

从不同地区来看，本集团房地产开发和相关资产经营业务收入中，南方地区、上海地区、北方地区、中西部地区的比例分别为27.07%、32.08%、11.74%、29.11%。

分区域房地产开发及相关资产经营业务收入和利润状况

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注:报告期内有营业收入的城市。 南方地区主要包括深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠州、清远、莆田、南宁。 上海地区主要包括上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州、盐城。 北方区域主要包括北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中。 中西部地区主要包括成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州、兰州、眉山。

1、业务快速发展情况

(一)房地产开发业务；

①销售和结算情况

销售逐渐恢复。 报告期间，本集团多次积极销售，加快网上营销的探索和实践，全力减少疫情对销售的影响，单月销售金额自5月起与去年同期相比开始增加。 1-6月，本集团实现合同销售面积2，2077.0万平方米，同比减少3.4%，减少幅度比第一季度窄0.9个百分点合同销售额比上年同期减少4.0%，为3，204亿8千万元，减少幅度比第一季度减少3.7个百分点 报告期间本集团销售的产品中，住宅占90.5%，商务占6.0%，其他配套占3.5%。

地区房地产开发业务销售情况

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注:报告期内有销售的城市。 南方地区主要包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、莆田、三亚、南宁、长沙。 上海地区主要包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州。 北方地区主要包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、石家庄、廊坊。 中西部地区主要包括成都、南充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳、柳州、西双版纳傣族自治州。 其他:香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。

结算收入稳步增加。 本集团上半年实现结算面积1，1049.8万平方米，比上年同期上升24.0%。 从不同地区来看，南方地区、上海地区、北方地区、中西部地区的比例分别为22.07%、28.20%、14.72%、35.01%。 结算收入1，1289.7亿元，房地产业务结算平均价格12，285.7元/平方米。

卖剩下的资源持续上升。 截至报告期末，本集团合并报告范围内未结算4，4，743.2万平方米的销售资源，合同金额共计约6，6，953.3亿元，比上年末分别增加10.6%和14.2%。

②房地产开发投资状况

新的开工规模下降了，竣工规模维持了增加。 受疫情影响，本组开工、竣工节奏略有放缓。 本集团实现了新开工面积1，1835.6万平方米，比去年同期减少6.0%，占全年开工计划的62.8%(2019年上半年: 54.1% )。 实现竣工面积1，1074.5万平方米，比上年同期增长1.4%，占全年竣工计划的32.4%(2019年上半年: 34.5% )。 预计年竣工面积与年初计划大致相同。

慎重投资，确保投资质量。 报告期间，鉴于土地市场竞争激烈，本集团多次合理投资，在改善安全与快速发展平衡、风险与利益匹配的基础上，发掘了各种潜在的投资机会。 本集团获得新项目55个，总计划建筑面积980.2万平方米，权益计划建筑面积504.6万平方米。 上述项目权益地价总额约321.3亿元，平均价格为6，368元/平方米。

项目资源保持在合理的水平。 到报告期末，本集团的建设项目和计划中的项目总建筑面积约为15，719.7万平方米。 其中建设项目总建筑面积约11，023.5万平方米，权益建筑面积约6，6，595.2万平方米计划中项目总建筑面积约4，4，696.1万平方米，按万科权益计算的建筑面积约2，2， 另外，本集团参与了旧城改造项目，根据现在的计划条件，在这样的项目中万科权益建筑面积在报告期末共计约582.5万平方米。

报告期间新项目的详细情况见下表。 本部分记载的项目中，将来可能会有一些项目实施合作伙伴共同开发。 这个小组在项目中所占权益的比例可能会发生变化。 现在的资本比率只是投资者阶段性参考。

单位:平方米

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从报告书的期末到本报告书的公开日期，本集团追加以下开发项目。

单位:平方米

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(二)房地产服务

到报告书期末，万科房产累计合同建筑面积为6.8亿平方米，已经接管了面积5.2亿平方米。 报告期间，万科房地产新签约了建筑面积0.53亿平方米。 其中，住宅物业服务新签约的建筑面积为0.39亿平方米住宅以外的物业服务新签约建筑面积0.14亿平方米。

报告期间，万科房地产实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，其中55%来自万科以外的项目。

期间，万科房地产由房商企业“两翼齐飞”升级为“三驾马车”的快速发展战术，加快“房地产城市”业务的快速发展，增加厦门鼓浪屿、青岛动车町等项目，城市空之间业务的快速发展 到目前为止，“房地产城市”业务已扩展到7个城市。

更好的服务客户，实现本提效和精细运营，万科房地产致力于全空之间的智慧空之间的数字化运营，通过构建一体化的数字化云平台，城市空之间，住宅。

(三)房地产经营

①出租住宅

到报告期末，本集团在33个城市累计开业住宿12.73万间。 其中报告期间新开业的为1.89万件。

开业项目整体的贷款率为88%，成熟期项目(开业半年以上)的贷款率为93.7%。 报告期间，本集团租赁住房业务营业收入10.5亿元。

计划和建设中的泊位还有5.77万户。

本集团拥有和管理的公寓项目的状况

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本集团继续构建以“泊位”为中心的青年公寓产品，专注于运营中重要的服务，构建服务文化，在深圳、成都、上海等地率先实现基准项目的服务sop (标准操作流程)落地 在管理方面，以改善租赁率和顾客满意度为首要目标，提高现有项目的经营管理质量。

在“租赁并”的背景下，本集团积极探索集体用地开发中经营长租公寓的模式，建设的泊尧成寿寺社区成为北京第一个集体用地租赁住宅项目，项目由现代年轻人诉求打造的五个主题房间和四个服务体

②商业开发和运营

到报告期末，本集团(包括印力集团)累计开业的商业项目面积为836万平方米，比去年同期增加11.1%。 其中，报告期内新建购物中心(太原印象城)，面积10.61万平方米。 新开设了4家社区商务，面积为6.02万平方米。

报告期间商业(包括非合并表项目)业务营业收入30.5亿元，同比增长0.3%。 整体贷款率为90.6%，其中开业3年以上的商业项目贷款率为91.8%。

另外，计划和建设中的商业建筑面积为543万平方米。

本集团(包括印力集团)运营管理的前10个业务项目(按营业收入)

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报告期间，印力集团继续开展商业创新，长沙印象汇与合作者合作，将旧房地产改造成全天候潮间酒吧主题街区，获得了胜商网“城市夜间经济地标项目”称号。 提高运营管理水平，强化网上商城的服务能力，数字会员运营系统会员数超过700万人，另外积极探索资产证券化，印象2号cmbs于年4月发行成功，票面为3.8%，创同评级cmbs产品的利率为

③物流仓库服务

到报告书期末，物流仓库服务累计开业616万平方米。 其中，高标准仓库开业582万平方米，稳定期出租率为89.1%； 冷库开业34万平方米，稳定期采用率81.5%。 报告期间，高标库新开业的建筑面积为115万平方米。 物流仓库的合计服务顾客超过850家，涵盖电子商务类、快递类、制造业类、饮食类、零售商超市类等各行业。

计划和建设中物流仓库的建筑面积为459万平方米，其中高标准仓库的建筑面积约为423万平方米。 冷库的建筑面积约为36万平方米。

报告期间，万纬物流所管理项目(含非合并表项目)业务营业收入8.3亿元，同比增长36.9%。 其中，高标库租金收入5.7亿元，冷库租金和服务收入2.6亿元。

期间，万纬物流继续通过精益管理和新闻化手段提高经营能力，积极探索资产的运营能力。 年6月，万纬物流第一期类reits产品“万纬物流-易方达资产-物流仓库一期资产支持专业计划”在深交所正常发售。

2、做客户想买的“好产品，好服务”

报告期间，本集团基于“聚焦锚，长时间构建产品服务竞争力”的目的，开始了“好产品、好服务”的事业，确定了万科产品和服务价值主张，形成了行动方案。

流行后的时代，顾客更重视住宅产品的健康属性。 本集团基于现有产品开展了以满足顾客居住健康诉求为目标的研究事业，发表了万科健康住宅标准，全面提高了空煤气、水、光等产品性能。

三、组织建设

根据战术要求，本集团将继续深化组织重建和运营商匹配，构建“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。 各bg、bu基于一局棋的组织建设，用战术解码、组织检查、能力拼图、“减脂、增肌、活血”等方法实现组织与战术匹配，事与人匹配，提高组织整体能力。 总部结合长时间主义的商业要求，进一步重复组织结构的设计和运作机制，继续向“一个总部、集团总部和协同总部”的定位前进。

4、社会责任

本集团继续关注利益相关公司的迅速发展，积极承担公司的社会责任。 报告期间，本集团和中国光彩事业基金继续推进“光彩万科精准扶贫和乡村振兴专项基金”项目，在贵州省和甘肃省五个深度贫困县、福建寿宁、云南昭通支持教育扶贫。 参加广东汕尾、河源、韶关开展乡村振兴的广东省和深圳市分别举办的“扶贫日”活动，开展广西河池、百色、广东省少数民族地区的合作。

年7月，本集团通过在esg (环境、社会、公司管理)中的良好表现，纳入了香港恒生指数企业公布的恒生esg50指数。

(三)经营和财务状况分析

一、利润状况

报告期间，本集团实现净利润186.3亿元，同比减少3.4%。 实现归属于上市公司股东的净利润125.1亿元，比上年同期增长5.6%。 全面摊销的净资产收益率为6.39%，比2019年同期下降0.96个百分点。

本集团房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1%，比2019年同期下降4.2个百分点。

报告期间，本集团实现投资收益26.9亿元，同比增长106.8%。 其中，由联营、合营企业实现的企业权益净利润为17.1亿元。

二、负债状况

(一)负债率

本集团继续维持稳健的资本债务结构，到报告期末的净负债率为27.0%。

(二)有息债务及结构；

到报告期末，本集团的利息负债额为2，2729.8亿元，比年初增加151.3亿元，占总资产的比例为15.1%。

有息债务以中长期债务为主，其中短期贷款和一年内到期的有息债务共计968.2亿元，占35.5%。 年以上的有息债务为1，1761.6亿元，占64.5%。

从融资对象来看，银行借款的比例为55.8%，支付债券的比例为25.5%，其他借款的比例为18.7%。

从利率类型来看，利息负债中固定利率负债为36.9%，变动利率负债为63.1%。 有担保的有息债务为41.9亿元，占整体有息债务的1.5%。

从国内国外来看，国内负债占74.5%，海外负债占25.5%。 人民币负债占74.6%，外汇负债占25.4%。

(三)融资情况

本集团将继续通过各种融资工具优化债务结构，降低融资价格。

报告期间，本集团面向合格投资者公开发行3期企业债券，发行金额分别为25亿元、25亿元、20亿元。

上半年本集团实际利息支出共计77.6亿元，其中资本化的利息共计37.3亿元。

(四)信用评级

报告期间，国际评级机构的基准、穆迪、惠誉维持企业“BB B B +”、“baa1”、“BB B B +”的长期公司信用评级的评级展望均“稳定”。

三、资金状况

报告期间，本集团实现了经营性现金净流入226.1亿元。 到报告期末，本集团货币资金1，1942.9亿元，远远超过一年内到期的流动负债共计968.2亿元。 货币中，人民币占93.9%，美元、港币、英镑等外币合计占6.1%。

4、汇率变动风险

本集团的大部分业务在中国国内，收入和支出大部分以人民币计算。 配合集团整体的战术推进和业务开展，本集团以多种玩法在海外筹措外汇资金。

报告期内本集团发生外汇损失约2.6亿元。

在持续控制中长时间的汇率变动风险，本集团动态管理外汇资产/负债的一致性、期限结构、国外流动性风险等，自然对冲和适时购买对冲功能来管理汇率风险。 锁定外汇负债汇率变动带来的风险，截至报告期末，本集团比较有效的交叉货币互换( ccs )馀额为20.91亿美元。 报告期内没有新的或到期保留合同。 在套期保值合同比较有效的期间，ccs的公平价值变动不影响本集团的损益。

5、库存的分解

报告期末，本集团库存金额为9，9321.1亿元，比2019年末增加3.9%。 其中，预计开发产品1，783.0亿元，占19.2%； 建设开发产品6，6964.1亿元，占74.7%； 完成的开发产品(现房)为563.3亿元，占6.0%。

六、或有负债

本集团按照领域惯例为购买者贷款提供阶段性保证，保证期从保证合同生效之日起，到顾客购买产品的不动产证明书制作和抵押登记手续完成，交付银行执行管理之日为止。 到报告期末，本集团对用户贷款的保证总额约为2，2498.6亿元。 本集团过去在上述保证中没有遭受任何重大损失。 本集团认为没有必要就这些保证在财务报表上做准备。

7、报告期内第一资产负债项目及经营指标的比较情况

单位:万元

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(四)未来快速发展展望

下半年的经营形势依然很多，疫情和宏观经济都有很多不明确性。 本集团将继续强化“聚焦产品服务，深化组织重建，提高基本盘”年度的事业主题，进行以下事业。

每天卖楼的好日子，多次积极销售。

全面落实“好产品、好服务、好项目”，加强基本盘，提高领域竞争力

深化精益运营，提高各项业务的效率和效益

提高投资质量，保持融资安全，支持长时间质量的快速发展

继续深化组织重建、人事匹配，支持“好产品、好服务、好项目”，提高组织竞争力，迅速发展服务业务。

四、与财务报告有关的相关事项

(一)与上一会计期间的财务报告相比，证明会计政策、会计估计和计算方法发生了变化

√适用□不适用

财政部发布了《公司会计准则解释第13号》(财会[2019] 21号)、《新冠解决肺炎疫情相关租金减少会计规定》(财会[] 10号)，分别从年1月1日和年6月24日开始实施。 本集团采用将来的适用法会计解决上述会计政策的变更，使用上述解释及规定对本集团的财务状况、经营成果及相关人员的披露没有重大影响。

(二)报告期内发生重大会计错误更正的，需要追溯重新考虑的情况证明

□适用√不适用

本集团本报告期间有必要追溯重新考虑重大会计错误更正的情况。

(三)与上一财政期间的财务报告相比，证明合并报告范围发生了变化

√适用□不适用

在本集团的报告期间新设了105家子公司，减少了33家子公司。

证券代码: 00002，299903证券简称:万科a，万科h代

公告编号:-092

万科股份有限公司

第十九届董事会第二届会议决议公告

本企业及董事会全体成员保证公告复印件真实、准确、完整，没有虚假记载、误解陈述或重大遗漏。

董事会会议的召开情况

万科公司股份有限公司(以下简称“企业”)第十九届董事会第二次会议的通知于去年8月12日通过电子邮件发送给了各董事。 会议于年8月27日在深圳以现场和通信会议相结合的方式举行，会议出席11名董事，亲自及授权出席11名董事。 唐绍杰董事因公务原因不能亲自出席这次会议，因此允许李强强董事出席会议，行使表决权。 董事会主席郁亮主持会议，企业监事、高级管理者出席了会议。 这次董事会的召开符合《中华人民共和国企业法》等法律法规和《万科公司株式会社章程》的规定。

二、董事会会议的审议情况

(一)审议通过《半年报告、摘要、财务报告和业绩公告》；

详细内容请参照当天刊登在《证券时报》、《中国证券报》、《上海证券报》、《证券日报》上的《季度报告摘要》、刊登在巨潮信息网上的《季度报告》、刊登在香港联合交易的全面企业披露易网站上的《年中期业绩公告》。

投票结果:赞成11票、反对0票、弃权0票。

(二)审议通过《半年不分红、不增资公积金的议案》。

企业半年不发股息，不发红股，不增资本公积金。

投票结果:赞成11票、反对0票、弃权0票。

三、查文件

一、企业第十九届董事会第二次会议决议

2、董事、监事、上级管理者关于半年报告的书面意见。

在这里公告。

万科股份有限公司

董事会。

2020年8月28日

证券代码: 00002，299903证券简称:万科a，万科h代

公告编号:〈万〉-093

万科股份有限公司

第十届监事会第二届会议决议公告

本企业及监事会全体成员保证公告复印件真实、准确、完整，没有虚假记载、误解陈述或重大遗漏。

万科公司株式会社(以下简称“企业”)第十届监事会第二次会议的通知于去年8月13日通过电子邮件发送给了各监事。 会议于去年8月27日在深圳以现场和通信会议相结合的方式举行，会议应达到监事3名，实际监事3名。 主席解冻主持会议。 这次监事会的召开符合《中华人民共和国企业法》等法律法规和《万科公司股份有限企业章程》的规定。

会议以三票同意、零票反对、零票弃权通过了以下决议

(一)审议通过《半年报告、摘要、财务报告和业绩公告》；

(二)审议通过《半年不分红、不增资公积金的议案》。

经过审查，监事会认为董事会编制和审议企业半年报告及其摘要的过程符合法律、行政法规和中国证监会的规定，报告真实、准确、完整地反映了上市企业的现实情况，虚假记载、误导性陈述或重

在这里公告。

万科股份有限公司

监事会

2020年8月28日

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