【财讯】有楼盘房价比三年前还低 环京楼市为什么卖不动？

将来房价的推移会怎么样？ 房地产投资该怎么办？ 本资产管理大学像金融研究院的“中国式房地产投资科”一样，可以通过四个维度了解中国房地产投资的真相！

房价比三年前低的环京楼市为什么卖不出去？

作者:孙梦凡

[据世界联合监测，去年8月，石家庄全区成交平均价格为14595元/㎡，环比下降3%，同比下降3.55%。 ]

九月河北的雨继续下，晚上八点，郝青还冒着雨带着客人去大楼。 即使在“今年市场不顺利，有项目过了半年多也卖不出去3栋”的省会石家庄，他也一点也感觉不到楼市的热度，言语间表明了接受现实的无奈。

邓青选择了很多次，但离开了房地产中介，去了西安和那之前热的深圳。 在石家庄努力了近20年的房地产商，疫情后抵抗不了市场的诱惑，在南下大湾区捞钱，选择了平静无聊的河北大厦市，被他甩在后面。

放眼全国，这不是普遍现象。 疫情发生后，随着楼市逐渐恢复，珠三角、长三角等地都出了热行情，只有京津冀楼市不暖和。 石家庄、天津两城等环京地区因房价下跌，进入了“热搜”。

“这两年，天津房价一直在缓慢下跌，许多项目早就亏本出售了。 ”。 据业界相关人士透露。 京津冀在政策的严格管理下，迄今为止虚高的房价泡沫受到抑制，恢复合理，控制不放松，只要产业迅速发展，提高，房价就没有炒作和大幅上涨空之间。

房价从高峰下跌

这是邓青做房地产中介的第五年。 波诡云市的河北大厦市，他绊倒过，花了几十万首付从小开发商那里得到套房，结果烂尾巴至今。 月中旬，他带顾客去某新房卖场，期待有新房。

卖场接近三环，还不发达的石家庄，这里已经很偏僻了。 下雨还没有铺沥青的土壤路面被弄湿，周围有理发的行人和来往车辆，生活气息很少。 “石家庄快速发展的潜力在二环之外，很多住宅企业都在这里。 ”。 郝青对着灰狡猾的工地说。

看三三两两房间的人散落在各地，他们朝推进这栋楼的几套房的源头走来。 职业顾问在此期间大力宣传有九成折扣。 事实上，目前销售的房源平均价格为每平方米11000元，已比一期销售房源下降每平方米1000元。

对此，郝青并不吃惊。 “石家庄的房价稳定，从年到年，房价一下子达到了高峰。 现在1点卖给了2万个项目，当时可以卖2万6千万7百万美元。 现在虚高的房价已经滑落，上涨空之间不大。 ”。

邓青的看法从一组数据中得到了证实。 据世界联合监测，去年8月，石家庄全区成交平均价格为14595元/㎡，环比下降3%，同比下降3.55%。 全市二手房挂号费平均为15452元/㎡，环比下降0.1%。

延长时间，下跌趋势也很明显。 “石家庄从去年开始经历了房价下跌的小趋势，从二手房的卡价格来看，从每年1月16692元/平方米到15278元/平方米，下跌幅度约为8.5%。 ”。 58安居客房地产研究院分院院长张波告诉第一财经记者。

属于河北的“北三县”房价下跌幅度更惊人。 易居研究院的统计数据显示，在市场火热的年份，燕郊每月新房成交平均价格接近28296元/平方米，然后曲折下跌，到去年7月降至18818元/平方米。

天津也陷入了房价下跌的“罗生门”。 前几天，媒体报道了“进入天津房价下降通道: 1平方米下降5000元，2周下降72万元”，因此该市住建委紧急发出声音，今年疫情发生后，天津市房地产市场“价格上涨量稳定”

去年，天津市民在指导留言板上反映，某龙头房企项目4月份的售价还在15000元/平方米~17000元/平方米，10月份高层大幅下跌到12000元/平方米。 对此，天津政府回答说，这是开发者的正常营销行为。

但是，许多业界人士反映，近年来天津房地产市场低迷，热销项目少，单板爆炸能力差，蜕化率低至40%，开发者的利益空之间极其有限。 尽管如此，为了尽快回收资金，很多住宅企业选择打折亏本甩卖。

“从二手房价格来看，房价下降趋势特别明显，天津从去年7月的22819元/平方米到去年7月的20088元/平方米，跌幅接近12%。 ”。 张波称。

年5月31日，天津宝圩区住宅建设委员会召开了房地产市场整顿事业会，各房地产公司不得坦率地恶意降价或降价。 要建设良好的市场环境，稳定房价，提高信心，培育宝圩区房地产市场，健康快速发展。

投资退场，刚要负荷

作为全国最受关注的地区之一，环京大厦市借助领域上升周期和京津冀一体化的快速发展效益，年完成了测量价格的快速上涨。 买家大量涌入，其中混杂着刚需集团和受市场热情煽动的投资者。

邓青可以追溯到更前面。 “石家庄房价还没有起来的时候，大开发商没有投资。 都是本土公司，全省完成了三年的大变革，很多项目五证都不会上市。 年，市场爆炸性加速，期间房价上涨了一倍。 ”。

张波表示，年和年，石家庄楼市迅速上涨，市场不合理购买现象增加，特别是雄安新区的概念更是注入强心剂，短期内房价迅速上涨。 年3月、9月两次限制后，楼市开始恢复理智，年4月的人才定居政策为新房子增加了一部分热量，但最终房价有逐渐下降的趋势。

天津也跟进了规定，去年3月颁布了“331新政”，拥有1套以上住房的非市户籍居民家庭、拥有2套以上住房的市户籍居民家庭、拥有1套以上住房的成年单身人士，中止了天津新商品住宅和二手房的重新购买。

据中指研究院调查，受持续高压控制政策的影响，环京大厦市没有以前那样火热的景象，投资的诉求逐渐退场，大部分当地人的购买诉求也透支了。

现在石家庄很难再次看到楼盘疯狂被抢的现象，日CD也成了过去。 有些条件不好的楼盘为了加速退款，不惜加大降价和送车的速度。 主力军来自市区和周边的郊狼县，北京的溢出客群极其有限。 二环内主要改善性的诉求，成交主力3室、4室大型户型产品。 二环外主打刚需求和初改，85平左右的两房更容易蜕化，周边郊县的顾客占很大比重。

在石家庄上述项目的卖场，即使买家算账，排除二环内的项目，为了降价也接近偏远的地方，30万头首付和5000多月的供给同样难以负担。 这个价格在北京达不到买房子的门槛，但对河北的打工族来说，只是需要磨牙的程度。

卖场的职业顾问也是需要负荷的人之一。 年前，家人出资支持他在市里买房子，但他选择创业。 这个错过后，至今没有坐车，拿着创业的钱流水，楼市上涨的行情也和他擦肩而过。

环京市场回归理性

疫情控制后，全国许多楼市开始升温，相继引起监督管理的手控制。 今年7月以来，杭州、东莞、宁波、内蒙古、深圳、南京、无锡、沈阳、常州、成都等至少11个省市相继出台了调节紧缩政策。

相比之下，同一个国家经济最发达的地区之一，为什么京津冀楼市没有卷入这股热潮？

合硕机构首席分解师郭毅在影响房地产周期规律的因素中，长期看人口，中期看土地，短期看金融，房价的本质是人口流变学，人口去哪里，可以说哪里的房价上涨。

“简单的房地产扩张不能真正支撑某地区楼市健康的迅速发展，只有以产业的迅速发展带动就业，才能比较有效地实现人口聚集。 ”。 郭毅说。

很早以前，国家就审议了《京津冀协同快速发展计划纲要》，以了解非首都功能、处理北京“大都市病”为基本出发点，调整城市布局优化和空之间的结构，构建现代化交通互联网系统，提高产业

但是，根据首都经济贸易大学、社会科学文献出版社日前发表的《京津冀青皮书:京津冀快速发展报告()」，京津冀地区协同管理在区域间的地方政府合作、产业链协同管理、交通联系等6个方面存在短板。

目前京津冀三地还没有形成产业秩序分工合作的链接结构。 一是缺乏主导产业及其基于产业链的顶层设计和专业计划二是各地政府产业合作管理模式还没有形成三是经营者环境差，形成“国企+民营经济”相互结合的产业结构

从这个角度来说，环京大厦市的低温背后即使有控制因素，其经济、人口及产业也是大楼市迅速发展的映射。 “环京房价的表现是正常现象，是当前快速发展现状下的客观、实际、真实的市场反映。 ”。 郭毅想。

“石家庄作为典型的资源性城市，担负着省会城市的光环，仅凭概念人们显然无法持续，城市转型和快速发展的会长时间会影响未来的楼市。 》张波显示。

中指研究院认为环京依然是产业、交通最受益的地区，长期价值光明，但短期内限制政策依然严格，预计市场会继续摸底。 城市经济就业、居民收入水平是支撑楼市快速发展的核心逻辑，对河北许多地级市来说，市场回归合理性势在必行。

全天候滚动播放最新的财经信息和视频，越来越多的粉丝福利扫描二维码备受关注( finance )。