【财讯】政府应怎样拆围墙才合法合规？

阅读提示:本文从实操的角度出发，在现在的法律体系不变的情况下，政府将如何在《意见》中推动拆除围墙，试图实现“狭窄的道路、密网”而简单拆除。

年2月21日，中央发布了重磅文件:“关于进一步加强城市规划建设管理工作的一些意见”，“意见”是加强街区规划和建设，几乎要建设封闭住宅小区，已经建设的住宅小区和单位大院逐渐开放

一出这个“意见”，就像石头一样掀起千层波，乘坐网上的各种评论、各种说法、开放小区的优点、国内外先进经验、老百姓的担忧等各种评论，本文从实际工作的角度出发，保持现在的法律体系不变。

一、小区的所有权归属

根据《物权法》第七十三条【建筑区划内的场所归属】建筑区划内的道路，所有者共有，但属于城市公共道路的除外。 建筑区划内的绿地，所有者共有，但属于城市公共绿地或个体的除外。 建筑地块内其他公共场所、公共设施和物业服务用的房间由业主共享。 《最高人民法院关于建筑物区分所有权利纠纷案件具体应用的法律若干问题的解释》第三条建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地的采用权，但业主专有的建筑物整体计划用地或城市公共道路、绿地用地 从以上条款可以确认，通常小区内的道路和绿地等公共土地是所有人共有的。

二、政府如何“拆除围墙”

在现在的法律体系中，政府“拆除围墙”的情况下，如果笔者拆除，可能有两种模式。

(1)地役权模式:有可能以政府的名义与小区业委员会签订地役权合同，所谓地役权，根据《物权法》第150条的规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，提高自己不动产的利益。 小区土地由全体所有者共享，小区外的公共道路由政府属于全部，政府必须利用小区土地进行公共通行，因此是提高自己不动产利益的行为，可以依法与小区全部所有者签订地役权合同，支付一定的费用

(二)征收模式:根据《土地管理法》第五十八条第一款、第二款，为了实施公共利益需求和城市规划改造旧市街区时，有必要调整土地的，可以收回土地的采用权。 《物权法》第42条规定，为了公共利益的需要，可以按照法律规定的权限和程序征收集体的所有土地和单位、个人房屋及其他不动产。 因此，政府有可能根据以上法律法规依法征收应采用的小区内道路。

三、“拆墙”应处理的几个问题

(1)城市规划问题:目前各城市规划特别是老城区规划已经明确，根据《意见》第四条加强规划编制和审批管理，严格执行城市和农村规划法规定的大体和程序，认真执行城市总体规划是本级政府制定的 政府需要修改旧市区的计划，可以依照《城乡规划法》第46、47条的规定，通过论证会、听证会等方法征求公众意见后，经同级人民代表大会常务委员会审议、上级政府批准编辑。 因此，老城区的计划能否依法改编还有很多复杂的过程。

(2)所有者是否同意的问题:无论是采用地役权模式还是征收模式，均根据《征收条例》第11条、第14条的规定以及《物权法》第76条的规定，对建筑区内的重大事项，由全体所有者共同决定。 如果大部分业主不同意，政府需要以听证会的形式听取意见，根据听证的情况制定方案。 业主委员会也有可能代表全体业主进行行政复议和行政诉讼。

(三)补偿金额怎么计算。 “拆除围墙”后，实际上并不是简单地开辟道路的问题，而是公共安全、小区环境的影响、房地产费用有可能上升，所有者有可能必须投入相应的费用改造小区大楼等设施，甚至房屋本身的价值 因为这个补偿金额的计算必须综合考虑各种因素，没有简单简单的土地价值计算，那样对所有者不公平。

如上所述，在现在的法律框架下，“拆除围墙”并非不可能，也不一定违反法律的规定。 但是，其手续要严格依法办理，要充分尊重所有者的意志和利益损失，不能简单粗暴地用行政手段推进。 我们期待政府在执行《意见》的过程中依法逐步进行，城市病不是一朝一夕，其管理一朝一夕完成。

律师的介绍

李炜，福建省武夷山市房地产交易管理所长，土木工程管理专业，长期担任武夷山市人民法院人民审判员、武夷山市顾客协会专家顾问、福建省房协市场委员会副秘书长，从事住房登记研究。 获得了“无锡杯”全国“不动产登记技术规程”知识竞赛个体二等奖。

邀请福建、江西、河北等不动产登记部门多次讲授房屋登记业务，年6月应邀到北京长安公证处召开“房屋登记和公证”研讨会，年11月应邀参加第二届中国继承法论坛召开“房屋登记中的继承说明”研讨会。

在《中国房地产杂志》、《房地产产权产籍杂志》、《八闪房地》、《山东房地产》等杂志上发表多篇学术论文。 学术代表作:《简述房屋登记中的生效法律文书》、《房屋登记中的抵押金额应慎重记载》、《转让有抵押房屋应如何登记》、《放弃所有权应进行转移登记》、《无产权登记房屋的

第一个研究方向:房地产、物权法、婚姻家事行业。

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