【财讯】广州“工改商”样本

广州“工商”样品

本报记者/馀燕明/广州报道

珠江西省畔，广南码头在这里已经建立了一百多年，它是中国近代船舶工业史上最早的造船厂之一。

最后一艘新船下水后，广南坞将于年底退役，年完成产能转移，为广州城市的快速发展腾出空之间。

因此，广船项目与广钢新城、广纸地块一起，构成了广州核心区老工厂改造的三个明星项目。

广船项目已经纳入广州市城市更新标准图的建设范围。 根据官方批准，宽船项目改造范围共计接近125万平方米，包括超大体量的商业用地、住宅用地、尺寸金。

据《中国经营报》记者介绍，广船项目非常有魅力，但近水楼台，其开发权益已经所属。

广船项目原业主单位“中国船舶工业集团有限企业”(以下称“中船工业”)受益于广南码头土地退役过程，成为实施广船项目更新改造的开发主体之一。 另一个开发主体是中信集团旗下的“中信泰富有限企业”(以下简称“中信泰富”)，尽管近年来房地产板块淡出很多，但早年介入与中船工业结合，从广船项目中分了一杯汤。

广船项目尺寸金

经广州市城市更新局批准，该项目同意以权利主体为改造主体，采用“政府容纳与自我改造相结合”的方法实施更新改造。

广船项目改造范围总容建面积近125万平方米，其中政府改造范围内的容建面积约85万平方米，用地性质主要是商业用地、住宅用地等，采用“公开转让、收益支持”的方法实施更新改造

自行改造范围内的计量建筑面积约为40万平方米，用地性质主要为商业用地等，采用“自行改造、地价补充”的方法实施改造。

根据原业主单位的申请，广船项目计划自行建设部分中信泰富华南总部、中船南方总部、荔湾国际科学创中心、智慧海洋科技大楼等中央企业总部集聚区。

在广州，如果改造比较大量的老现场项目(用地面积超过3万平方米)，用于建设总部经济、文化体育产业、科学技术研发、电子商务等现代服务业，则原业主不超过50%

广州市城市更新局明确了广船项目中使用的“政府容纳与自我改造相结合”的方法，当时的首要依据是“加快推进三旧”改造事业的补充意见”(现在废除)。

在这个意见中，公开转让、用收益支持方法改造的老现场项目，以计划容积率3.0为限，土地转让成交价款的60%将赔偿给原所有者。 例如，更新改造白云区即老现场用地，计划作为商品住宅用地，地块容积率为3.5，政府储藏后公开转让，成交价7亿元。 由于分区容积率超过3.0，部分不计算补偿，原业主得到的补偿为7亿元×3.0÷3.5×60%=3.6亿元。

原业主自行改造的老现场项目通常必须参照基准地价补充土地出让金。

记者根据广州市国有建设用地采购权基准地价发表平台的咨询，广船项目所在的荔湾区芳村大道南附近地区商业用地基准地价(年)约1.8万元/平方米，住宅用地基准地价(年)约1.5万元/平方米 另外，根据广州市计划和自然资源局公布的广船地块控制性的详细计划，在125万平方米的总容积建筑面积中，住宅部分为52.5万平方米，商务部分为67.7万平方米，广船地块的综合容积率为2.23。

目前，据房地产EC平台招牌新闻报道，广州荔湾区芳村领域在销售楼盘屈指可数，部分板楼新房报价超过4万元/平方米，部分二手房报价为3.5万元/平方米~4.5万元/平方米

这几年广州荔湾区的土地供应非常不足。 今年9月中旬，转让广州荔湾区南岸路、珠江东侧冷冻厂地块，用地性质为商业金融、居住用地，地块开始转让的楼面价格达到3.6万元/平方米，最终成交总额超过35.5亿元，换算成楼面价格。

根据广州市计划和自然资源局编制的《2019年广州经营性用地供应地青皮书》，广州市荔湾区共有9份可转让经营性用地，包括6份住宅用地和3份商业用地，用地面积33.4万平方米。

这包括广钢新城的两个地块、上述冷冻工厂地块和广船项目的一期地块。 广船项目一期地块用地面积为12.4万平方米，占2019年广州荔湾区地块总用地面积的37%。

广州市国土部门计划分三期完成广船项目区划的收藏事业。 目前，广船项目一期地块暂时还没有完成卡的公开转让。

谁操作广船项目？

广州市城市更新局同意广船项目“权利人主体为改造主体”，这个项目意味着原业主方实施更新改造。

广船项目区划的权利主体包括广州广船船业有限企业(以下称“广船船业”)、广州造船厂有限企业(以下称“广州造船厂”)、广州广船实业有限企业(以下称“广船实业”)。

作为广船项目的3家业主，广船船业、广州造船所、广船实业本来由中船工业直接、间接管理。 但是，只有广州造船厂依然由中船工业直接全资拥有，而广船船业和广船实业已经转让给中船工业和中信泰富设立的合营企业名称。

据悉，由中船工业直接控制的广州造船厂，作为实施主体，将负责广船鹤园区的微改造。

广南码头搬迁后退出的土地，大部分集中在广船船业和广船实业的名义上。

广船实业成立于年8月，仅一个月后挂牌对外转让。 广船实业成立时，主要注入三个工业用地，总土地面积约10.9万平方米。

最终，广船实业的全部所有权以4.14亿元的等价完成转让，广船实业向原股东方(中船工业附属子企业)支付了资产变更和转移过程中产生的5.6亿元的减产损失补偿，即总成本约9.74亿元。

广船业成立于去年11月，9个月后挂牌对外转让。 广船业成立时，原股东注入一件工业用地，总土地面积为39.38万平方米。

最终年底，广船业也完成了卡片转让。 转让成本包括13.2亿元股票转让金、10.76亿元资产收益补偿和11.34亿元资产转移补偿，即总对价35.3亿元。

其中资产收益补偿主要来源于广船业名义的工业用地今后转换为商业/住宅用地后的土地附加值。 资产转移补偿包括解体价格、将设备和机器运输到新生产基地的价格、土地恢复和过渡期的收入损失等。

广船项目的总权利利用地面积为56.13万平方米，其中广船业和广船实业名合计拥有的土地面积约为50.28万平方米，占广船项目总权利利用地面积的近9成。

另外，作为中央企业的所有权，广船业和广船实业在上海联合所有权交易所挂牌转让，最终是同一家公司，即中船工业和中信泰富设立的合营企业“上海凌翔股票投资有限企业”(以下称为“上海凌翔”)。

根据最近公布的公开新闻，广船项目由中信泰富合作设立的平台企业开发，具体有中信泰富操作盘。 双方此前共同开发了位于上海黄浦江畔的陆家口滨江金融城项目。

记者表示，广船年末支付了10.76亿元的资产收益补偿金，但广船项目地块大幅度增值，同时原股东(中船工业附属子企业)积极调整政府，加快土壤修复和项目地块拍卖，目前

中船工业附属子企业年末以35.3亿元的代价向上海凌翔转让广船船业时，已经创下20亿元以上的利润，加上最近的14.27亿元分区补偿费用，使原股东2019年度的利润增加了13.46亿元。

据悉，广船业现在正在开展广船区划的土地开发事业，广船区划中的4.48万平方米已经挂牌转让。

记者日前获悉，在中船工业和中信泰富方面广船项目的开发进度和计划，以及双方设立的合营公司是否已经获得或计划获得广船项目的所有开发权益，但在发出消息之前，对方还没有回复

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