【财讯】亚洲REITs崛起——戴德梁行2019《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究

原标题:亚洲reits崛起——戴德梁行2019亚洲房地产投资信托基金( reits )研究报告》来源:中国房地产金融

截至2019年12月31日，亚洲reits整体市值达到2，924亿美元，同比增长约25%，为7年来最高增长。

戴德梁行联合中国房地产业协会房地产金融和住房公积金和担保研究分会重磅发布了新时期2019《亚洲房地产投资信托基金( reits )研究报告》。

与美国相比，亚洲reits市场起步较晚，到2001年为止只有日本第一家reit正式上市。 但是亚洲reits市场发展迅速，在过去十年中亚洲reits的数量从70只增加到178只，总市值从549亿美元增加到2，924亿美元，每年保持接近20%的增长。

现在亚洲有近10个国家发行reits产品，但依然集中在日本、新加坡和香港三个地区，合计占亚洲整体市场份额的93%。 受2008年金融危机的影响，亚洲reits市场整体市值下跌，但近年来，筹资量达到了历史最高水平。 截至2019年12月31日，亚洲reits整体市值达到2，924亿美元，同比增长约25%，为7年来最高增长。

2019版报告对亚洲主要reits市场和国内商业房地产证券化市场进行了新的整理和总结，更新了中国香港特别行政区(以下简称“中国香港”)和新加坡reits持有内地房地产的情况，新加坡吉宝

一、亚洲reits市场总体表现出色

日本、新加坡和香港三个地区的re-its市场价格占整个亚洲市场价格的93%。 这是因为本报告首先分析了日本、新加坡和香港市场。

据戴德梁行统计，截至2019年12月31日，亚洲市场有178只reits，总市值达2，924亿美元，比去年同期增长约25%。 其中70只是包括多个房地产类型的综合型reits。 其次是办公室、零售、工业/物流房地产reits，分别是28、25、25只。 除此之外，酒店、公寓、医疗健康和数据中心行业的reits分别是16、8、5和1只。

日本的reits市场交易依然活跃，受到很多投资者的支持，其中从年下半年到2019年共计追加了5只re-its，分别是esconjapanreit (综合)、itochuadvancelogistics (工 到2019年12月31日，日本有64个reits，总市值达到1，513亿美元，占亚洲reits市场的过半数，是亚洲最大规模的reits市场，也是世界第二大reits市场。

新加坡的reits市场在2019年也备受关注，整合和合并仍在继续。 另外，从年下半年到2019年在新交所新发售的reits有prime美国房地产投资信托(办公室)、亚滕美国酒店信托(酒店)、美鹰酒店信托(酒店)、lendlease全球商业房地产投资信托(零售) 4只 截至2019年12月31日，新加坡有42只reits只联合订购信托和2只商业信托)，总市值达834亿美元，占新加坡股票市场总市值的12%。 2019年全年，新加坡房地产投资信托、联合订单信托和财产信托为新加坡股票市场贡献了24%的日交易额。

中国香港reits市场近年来迅速发展停滞，2019年12月在香港证券交易所板上上市的招商局商业房地产投资信托基金( 01503.hk )时隔6年在香港上市，迄今为止在香港上市的reits数量增加到11只，

从综合收益来看，过去5~10年间，中国香港上市的reits年化综合收益率普遍高于新加坡和日本。 但是，过去2019年，新加坡和日本上市的reits更好，都达到了10年来最强的年收益率。 分别为25.3%和25.6%，但香港reits的综合收益率仅为5.3%。 中国香港reits总体呈现折扣状态，平均市场净率为0.64，新加坡和日本reits总体有溢价，平均市场净率分别为1.09和1.18。

据杠杆率报道，截至2019年12月31日，中国香港reits的平均杠杆率为26%，新加坡reits同期的平均杠杆率为35%，日本reits同期的平均杠杆率为44%。

从红利收益率来看，就房地产类型而言，香港、零售、酒店型reits的分配收益率是所有房地产类型中最高的，其平均分配收益率为5.7%。 在新加坡，分配收益率最高的房地产类型是酒店，其平均分配收益率为6.6%。 在日本，各房地产类型的分配收益率普遍低于中国香港和新加坡，其中酒店业状态的分配收益率也最高，仅为5.1%。

“是的”。 新加坡reits市场的整合继续合并

年10月15日，易商红木信托和维瓦工业信托完成合并。 2019年9月4日，华联商业信托与华联酒店信托合并，创造了新加坡上市的最大多元化reits之一。 2019年7月3日，雅诗阁公寓信托和腾飞酒店信托提议构建合并实体(年1月2日正式生效)，合并后的上市主体以新币38.85亿元的市值成为新交所上市的第九大reits。

年1月22日，凯德商用新加坡信托和凯德商务产业信托发表联合公告，宣布将合并凯德综合商业信托( capitalandintegratedcommercialtrust )。 这个合并信托的市值预计将达到68亿元，成为亚太地区第三大房地产投资信托。

输入。 丰富房地产投资组合，多样性趋势越来越明显

综合类reits仍然是最普遍的reits房地产类型，资产管理企业通过丰富房地产投资组合，可以达到分散投资风险的目的。 例如，香港领展房地产投资信托基金自2005年ipo以来，信托资产房地产组合迅速发展，投资区域范围从香港地区扩大到中国内陆一线城市。 2019年末的襟展宣布将触角延伸到海外，收购悉尼核心商圈的甲级写字楼。

“是的”。 办公室、零售、工业/物流、酒店等商业地产型reits更受欢迎

在签订租赁的条件下，办公室、零售、工业/物流资产具有稳定的现金流保证，交易市场更活跃，资产流动性更强。 同样，酒店资产达到经营成熟期后，酒店型reits保证稳定的现金流。

四。 数据中心行业的reits崛起，未来有迅速的发展趋势

近年来，随着大数据的迅速发展，数据中心领域逐渐崛起，同时向规模化方向迅速发展。 这种新兴房地产类型也逐渐受到reits投资市场的关注。 现在集中在数据中心行业的reits数量还很少，新加坡吉宝数据中心的房地产投资信托只有一只，另外丰树工业信托和飞越房地产信托的投资组合也有关系，将来会有越来越多的投资组合多样性

二、国内商业房地产资产证券化市场

2019年国内商业房地产资产证券化市场继续去年高速发展的势头，发行81个产品，发行规模达到1，1550.8亿元，发行数量和规模分别比上年增长42.1%和36.3%。 其中cmbs产品发行46票，发行规模1，035.1亿元，占本年度商业房地产资产证券化市场发行总量的66.7%，成为市场上最主要的发行产品。

在2019年期间，类reits产品继续以发行模式实现创新，第一个可扩展发行类reits产品《私人中联-中信证券-中国智能骨干网仓库资产支持专项计划》在同一产品项目中实现资产和资金的持续注入，国内类Reis 另外，储架发行模式不再专用于租赁住宅产品，商业零售、事务、工业物流类资产于2019年成功发行储架，为国内高质量的商业房地产探索了资产端和资金端的比较有效的对接路径。

国内最初发行的商业房地产资产证券化产品陆续进入产品的第一个开放期。 据不完全统计，截至2019年底，16种reits和cmbs产品以主体回购、续发、市场化处置的方式结束，累计结束产品规模435.5亿元。 在产品到期处置方法中，市场化处置是最受领域内关注的，特别是处置价格是否与产品发行价格一致对保护投资者利益至关重要。

2019年1月，《恒泰浩和-海航浦发大厦资产支持专业计划》将位于上海陆家口核心区的基础房地产销售给凯德集团，成为国内第一个单市场化方法退出的类reits项目，之后在2019年其他两个单产品通过市场化处理 这些市场化处置的例子，作为产品发行和存续的一环，也关注基础资产的筛选、现金流监督管理、房地产资产管理等。 除了上述三个失效处分方案外，现在很多种类的reits都预约了公开招募reits的产品设计。 未来公募reits市场的开放有望在这些产品和越来越多的国内商业房地产中打开“投融管退”的领域闭环。

截至2019年12月31日，国内成功的商业房地产资产证券化产品共计192件，累计发行规模为4，4，147.0亿元，第一包括reits、cmbn产品。 其中，reits级发行68票，发行规模为1，1，320.7亿元的cmbs发行102票，发行规模为2，2，517.3亿元的cmbn发行22票，发行规模为309.0亿元。 除上述产品外，商业房地产资产证券化市场上未参与基础房地产产权的产品不在本文的统计范围内，如房地产费、租金分期应收款及运营收益权等产品。

年单年市场发行规模突破1，100亿元后，2019年国内商业房地产资产证券化市场继续迅速扩大。 回顾了过去一年国内商业房地产资产证券化市场的迅速发展，总体表现出以下几个变化和亮点。

1.cmbs产品2019年发行46票，发行规模1，1035.1亿元，占本年度商业房地产资产证券化市场总发行份额的66.7%，成为市场上最主要的发行产品。

2.2019年期间，类reits产品继续以发行模式实现创新，第一个可扩展发行类reits产品新人中联-中信证券-中国智能骨干网仓库资产支持专项计划在同一产品项目中实现资产和资金的持续注入，国内类reits产品

“是的”。 储架发行模式不再专用于租赁住宅产品，多个商业零售、事务、工业物流类资产产品于2019年成功发行储架，为国内高质量的商业房地产探索了资产端和资金端比较有效的对接途径。

四。 国内商业房地产资产证券化的基础资产类型继续扩展，属于零售业状态的奥特雷斯和文创/文旅商业房地产于2019年首次成功发行了资产证券化产品

五。 据不完全统计，到2019年底，16种reits和cmbs产品以主体回购、续发、市场化处置的方法结束，累计结束产品规模435.5亿元，市场库存规模3，3711.5亿元。 恒泰浩睿-海航浦发大厦资产支持专业项目计划于2019年1月将位于上海陆家口核心区的基础房地产销售给凯德集团，成为国内第一个单市场化方法退出的类reits项目。 之后，2019年其他两个单品因市场化处置而终止了产品。

三、新加坡、中国香港reits持有内地不动产情况的解体

截至2019年12月31日，新加坡和香港拥有16只reits位于中国内地的房地产，其中新加坡10只，占新加坡交易所上市reits和商业信托总数的24%。 香港6只，占香港联合所上市reits总数的55%，包括汇丰产业信托、开元产业投资信托基金、春泉产业信托、领展房地产投资信托基金、越秀房地产投资信托基金及2019年成功的招商局商业房托基金。

2019年12月，招商局商业房地产投资信托基金( 1503.hk )在香港证券交易所主板挂牌，筹款额超过30亿港元。 这个房托基金是第一家中央企业reits，也是最近六年香港联合所唯一上市的reits。 招商局商业房托基金首次发行位于深圳前海水龙头自由贸易区的房地产，与深圳创新产业枢纽和中央商务区密切相关，房地产总可租赁面积约25万平方米，平均租赁率为84%。 招商局商业房托基金的成功发行标志着招商局向房地产投资信托管理扩展了业务，也为内地房托市场提供了模板和试验。 在房地产领域增长有迅速减缓的趋势，将库存转换为轻资产模式，利用多样化的资本市场平台，进一步构建从开发到运营、资本市场的大平台。

截至2019年12月31日，新加坡、香港上市的reits共拥有103处中国内地商业房地产，比前期报告增加了21处。 其中，新加坡reits拥有中国内地73处房产，比上期报告增加14处，集中于零售、工业物流类房地产，代表项目是丰树物流信托收购4处内地二线城市物流资产，凯德商用中国信托收购长沙， 大信商业信托收购了位于大湾区的三家大信新都汇百货公司，这些房地产的销售者是与reits相关的房地产开发公司或基金管理平台。

中国香港reits拥有中国国内30处房产，比前期报告增加了7处。 除招商局商业房托基金2019年上市时进入的5项资产外，其余2项房地产来自领展reit收购的位于北京通州区的京通罗斯福购物中心和深圳福田核心区怡景中心城市商业项目。

新加坡、中国香港上市的reits很受欢迎拥有内地一线和强二线城市的房地产，103个房地产中一线城市和成都、杭州、苏州等强二线城市的房地产数量分别为36处、27处，占有率分别为35.0%和27处。

新加坡reits拥有的中国内地房地产集中在零售和工业物流业的状态:其中零售房地产32处，数量占44%，第一是凯德商用中国信托拥有的13处购物中心，北京华联商业信托拥有的7处 工业物流房地产共31处，数量占42%，丰树物流信托和中国运输网城房地产投资信托2家分别拥有23处和8处资产。 剩下的行业包括7处服务型公寓、2处办公室、1处商业综合体，3个合计新加坡reits占中国国内房地产总数的14%。

中国香港reits拥有内地不动产的资产类别主要集中在办公室、零售、酒店及商业综合体，与服务式公寓和工业物流业的状态无关。 其中，办公不动产2019年因招商局商业房托的发售而增加了4处，共计达到9处，占30%。 酒店的房地产数量比上一次报告没有变化，九项资产包括开元产业投资信托基金拥有的六个地方和汇丰产业信托拥有的三个地方(指独立酒店，不包括综合体的酒店)。 。 与新加坡相比，中国香港reits在内地持有的商业综合体数量越来越多，达到了包括越秀房托3处和汇丰产业信托2处在内的5处。

最后，对新加坡唯一聚焦数据中心行业的吉宝数据中心房托( keppeldcreit )进行了样本分解，吉宝dcreit作为亚洲唯一的数据中心reits，是未来中国的“新基础设施”资产

(原标题:亚洲reits崛起——戴德梁行2019亚洲房地产投资信托基金( reits )研究报告)

(责任: df533 )

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