【财讯】保利地产：股东背景强大且快速发展迅速

保利地产是从广州发家的高速发展中的房地产开发商。 其控股股东中国保利集团主要经营房地产业务，也进入酒店和娱乐业务，是国资委公布的前五家以房地产为主业的公司集团之一。 我认为保利集团的背景有助于保利地产在一点地区获得大土地。 另外，保利集团广阔的互联网也有助于保利地产顺利进入其他城市。

重点

从04年开始在全国范围内扩大。 在企业成立10年后的03年，保利地产依然是小规模的区域性公司。 但是，从03年到05年企业销售额和总收入的复合增长率分别达到了94.8%和141.0%。 06年6月末的企业资产规模比03年末增加了4.97倍。 现在保利地产有土地储备1，290万平方米，其中905万平方米还没有开发。 从04年开始，保利地产在北京、上海、武汉、重庆等广州以外的地区开始了全国性的扩张。 现在业务遍及十多个中心城市。 经过四年的迅速发展，企业以比较便宜的价格获得了大量的土地储备。

大部分土地储备是04-05年购买的。 04年和05年企业用于土地储备的资金分别为18.3亿和17.77亿元，比03年的7.55亿大幅提高。 05年以来毛利率在38 %到42 %之间变动。 企业管理层认为，由于旗下土地储备已经低价锁定，平均价格上涨，企业现有土地储备的平均利润率将稳定或略有提高。

中高级房地产开发商。 保利地产定位于中高级房地产市场。 对企业房地产项目进行实地调查后，房地产项目质量良好，风格不同。 我们知道，企业的大部分项目都很受欢迎，大多在竣工前销售空 (与建设项目相比，资产负债表完成项目的库存比例很少)。 。

06年的前景很美好。 今年8个月前，企业合同销售收入约40亿元，相当于05年全年43亿元。 很明显，06年的利润已经被应收账款锁定了。 06年1-8月，建设中的建筑面积比上年同期增加96%至292万平方米，开工住宅同比增加342%至208万平方米，投资同比增加167%至45.9亿元。

预计今后4年间将迅速增长。 企业计划今年新开工项目的建筑面积为320万平方米。 管理层表示企业计划在4年内完成目前土地储备的所有开发，这相当于年均开发量超过300万平方米。 05年保利地产计入面积约为40万平方米，意味着今后3年内每年完成量将倍增。 如果大部分新面积仍可以在完成前销售，企业的增长速度将超过正常水平。 我们认为04年以来广州住宅市场的复苏为扩大保利房地产在广州和以外地区的经营规模积累了实力，但现在的扩张速度可能会使企业在人力资源、风险管理和资金管理等方面面临挑战。

宏观调控的影响很小。 现在的宏观经济紧缩政策似乎对保利房地产的销售没有明显的影响。 企业在珠江三角洲和渤海湾地区的房地产销售量依然很好。 上个月企业的销售额是史上最高的15.8亿元人民币。 从中国大部分地区(长三角地区除外)的市场表现来看，宏观紧缩政策对住宅市场的影响已经开始消散，其恢复速度似乎超出了预期。 因此，政府有可能出台进一步的紧缩政策。 但是高质量的房地产开发商认为长期从领域整合中受益。 企业管理层表示要抓住市场整合的机会购买越来越多的廉价优质的土地。

杠杆效应。 保利地产计划每年增加300万平方米以上的土地储备。 企业打算利用首次公开发行以来的高杠杆效应，将负债率从281%降低到103% (高于平均水平)。 根据上述土地快速发展计划，企业每年为土地至少消费30亿元人民币。 企业计划明年再融资，但负债率依然维持高位。 在高杠杆效应下企业05年净资产收益率达到42.8%。

有特点。 有比企业特征更好的执行能力。 管理层独特的军事化风格与其他主要房地产开发商有所区别。 由于大部分董事会成员都有来自荣耀的经验，他们往往有决断力和毅力。 这样，企业就可以在严峻的市场环境下创造机会。 另外，企业上市前管理层持有的股票结构在现在国有企业有隐瞒业绩的倾向的情况下也非常受欢迎。 第三，企业控股股东的独特背景有可能为保利房地产创造越来越多的收购机会。 但是，企业在迅速扩大的同时持续迅速发展，证明能否成长为业绩高的房地产开发商需要时间。

评价值。 市场预计企业06年和07年的总收入将比上年增加近50%。 现在股价是18.4倍的07年股价收益率，市场公认的每股净资产值约为17-20人民币。