【财讯】金地董事长凌克：10年后新房销量将回落到2008年水平

21世纪经济报道

站在年这一特殊节点上，所有的房地产企业都在考虑未来。 前几天，金地集团理事长凌克进行了罕见的直播演讲，谈论了房地产未来的评价和应对金地的途径。

他认为比尔市今后10年将整备高位盘，到2030年新房的销售额将恢复到7亿平方米，与2008年相同。

他没有估计销售金额。 但是，到目前为止，很多头房企业预计今后10年将维持在10兆左右，保利提倡“高峰时代”的概念，恒大将夺走“15万亿大饼”。

大佬们的想法背后是中国房地产市场经过30年的高速扩张，增量市场名列前茅，房地产市场的大洗牌来了，马太效应加速，强者越强，“大鱼吃小鱼”就成为替代扩张方法，千亿是生存的门槛

规模市场站稳脚跟后，更远的未来，住宅企业立即抓住科技、智能等新潮流，多元化的迅速发展跨越周期，站在时代的风口浪尖上不倒。

作为金地掌门人，凌克于1993年进军房地产，27年带领金地扩大领土，去年刚实现2000亿元的目标，排名第14位，以60%以上的净负债率维持净利润高位运行，他的看法给了领域借鉴和启发。

凌克说，1998年至2008年是房地产市场的快速发展期，增长率不高。 2008年金融危机至今，住宅企业依靠“高周转、高负债、高杠杆”的三高战略高速扩张，销售额、房价均大幅上升。

12年高速扩张后，2019年房地产销售处迎来了16兆高峰。 凌克认为，从2019年开始，中国房地产市场进入了“平稳低增速时代”。

凌克说，“从2030年到2030年，中国房地产市场在销量方面徘徊在首位后将逐渐下降。 预测到2030年中国每年的新房销售量将回到7亿平方米左右，也就是2008年”。

根据国家统计局的消息，2019年全国商品房的销售面积为17亿平方米，据估计房地产的销售量将减少58%。 这是一个惊人的数字。

规模缩小，房价怎么发展？ 凌克表示，今后10年间，房价将根据不同经济的迅速发展、居民收入的增加情况，呈现出波段性的上升。 根据金地队的推算，10年后为7亿平方米，约有10兆日元的销售额。

英雄所见略同，夏海钧等房企大佬也深刻认识到领域趋势的一些变化。

2019年8月，恒大副主席兼总裁夏海钧在中期业绩会上宣布，中国房地产的天花板目前维持在新房销售金额15万亿元左右，不太向上突破，下跌12，13万亿元左右。

保利地产迄今为止是白皮书，房地产进入了高峰时代，他指出在今后5-10年增量市场有望维持10兆+的规模。

这么快，没人想到中国房地产市场的增量很快就会消失。 摆在大家面前的是先生存，“抢蛋糕”。

凌克强调，未来住宅企业的强者越强，弱者就会被大量淘汰。 头房企业还在很多成长空之间:“到目前为止，上位的大开发者所占的比例并没有那么大。 ”。

凌克以中国楼市和美国为目标，“现在中国前20名的开发者，全国市场份额约占25%-30%。 但是，相对于美国前20名的开发者，全国房地产市场所占比例为65%。 ”。

这意味着包括中国金地在内的top20房企业还在35个百分点的上升空之间。

“市场大饼决定了”，夏海钧也指出，3年后，中国前10大地产商几乎占总销售额的40%。 前三大地产商大约要占20%左右，即3万亿元。

到那时为止，中国大型住宅企业为了在三级排行榜上露面，销售规模应该会达到1万元左右。

这也是恒大在今年3月的业绩会上，董事局主席许家印今年冲击8000亿，后年销售万亿的背景。

事实上，房地产企业洗牌早就开始了。 2019年千亿家住宅企业达到34家。 另外，马太效应再次加强，根据克克克瑞的统计，截至2019年底，top3、top10、top30、top50、top100房企业权益销售金额的集中度分别达到9.5%、21.4%、35.7%、43.5%、53%

克和瑞说，top30房企业，即千亿以上的规模，成为房企业生存迅速发展的分水岭。 某广州100亿级住宅企业高管也感叹，千亿已成为住宅企业生存的门槛。

为了在这样的市场生存，向前推进规模，收购是重要的手段。 夏海钧说，未来市场空期间，并不是房地产增量市场的扩大，而是中小企业被合并收购，实现了大企业的扩大。

去年，作为房企的合并王者，孙宏斌率领融创中国的权益销售进入三甲，但落后多年的世茂在大举收购中成为黑马，超过龙湖，进入前十。

一方是领导住宅企业引起了收购潮，另一方是中小住宅企业的退场，被收购的公司大多是资金链有问题的住宅企业。

广东省住宅政策研究中心首席研究员李宇嘉预测，未来几年，住宅企业合并趋势将更加明显。 从2019年以来的情况来看，由于住宅企业的融资对象受到严格限制，下级住宅企业的融资渠道很窄，融资价格很高。 这对价格管理能力不强的中小住宅企业来说，通过合并方法和大企业的合作成为生存方法。

对住宅企业来说，危机与机遇并存，马太效应加速轮动。

凌克认为将来将进入“科步道格拉斯生产函数”成长曲线的年代。 其核心是住宅企业在劳动和资本中投入一定数量的情况下，为了产生越来越多的利益，必须依赖科学技术能力、智能化。

“现在高层住宅的最快施工速度大约是5.5-6天一层楼，但在毛利率和纯利率下降的领域趋势下，提高表内外的负债和融资价格并不容易大幅度提高住宅企业的收益。 ”。 凌克说，在领域的建设周期、资本投入全部达到极限后，为了获得新的增长，必须依赖技术的进步。

对于今年的市场，凌克也有独特的看法。 今年疫情过后，一些土地和市场表现出爆炸性的迹象，对此凌克认为由于货币供应量大，大家手中的钱多，地价容易上涨。 但是金地认为住宅不被解雇的基调不会改变，地价特别高的情况下，金地不会去追高。

他说，一段时间内，随着土地更多上市，在快速发展商手中资金的一部分被消费后，土地市场变得更合理，那时金地正在考虑进行越来越多的土地投资。

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