【财讯】不动产登记乱象亟需《房地产交易管理条例》来规范

人民日报近日报道，截至目前，全国335个市(地、州、联)、2789个县(市、区、旗)完成了不动产登记职责机构的整合，分别占100%和98%。

年以不动产统一登记制度落地为重点，力争年底前所有市县发行新证书，发行旧证书，年实现登记机构、登记证书、登记依据和新闻平台“四统一”，农村居住地

但是，在信息良好形势的表象下，各地的具体实践过程中也发生了一些不好的现象和趋势。 例如，许多县市只是发表了合并的文件，实质进展几乎接近零。 例如，最近，汉中市不动产登记局拒绝接受住宅建设部门的交易通知书和相关资料，据报道当地人无法正常处理不动产权证明书。 南华早报也有报道说广西岑溪市的莫氏和哥哥继承了父母的宅基地，之后兄弟俩在土地上盖了房子，哥哥现在把土地和房子送给了莫氏。 近一个月来，他奔波于岑溪市不动产管理局和不动产登记局之间，拿到了不动产登记证，但很遗憾至今没有结果。 以上情况实际上在各地发生很多，在设立不动产登记机关后，也有将登记的行政权转让给居住部门的地方，但类似情况的发生包括更深层次的原因。

、乱象的原因

准备不够，赶紧骑马。

一点是，为了不执行合并任务和国土部审计，只有机构合并文件的发行、不动产登记局的卡事业、人才等硬件软件的准备没有完成，实质上不能承担登记事业。

(二)与建设部门信息表达不足。

根据国土部住建部《关于不动产统一登记和房屋交易管理合作的指导意见》，“根据中央要求，房屋登记等不动产登记的职责统一到不动产登记机关，房屋交易管理的职责继续由不动产管理部门承担。 不动产统一登记与房屋交易管理的相关性很强，有助于改善相关员工的联系，保障房屋交易安全，稳定有利于维护不动产权利人合法权益的房费，促进房地产市场的顺利健康和快速发展。 有助于便利群众工作，提高政府的管理效率和水平。 ”。 为此，住房建设部又于去年9月发行了《住房交易和产权管理业务指导会》，并对此作出了具体规定。 但是，不动产登记部门应该如何区分不动产登记和交易管理，以及各方应该如何合作等问题似乎没有深入研究和考虑。 长期以来，整个不动产登记体制可能会混乱。

(三)过渡期如何完成不动产登记事业没有细致考虑。

根据《国土资源部关于不动产登记簿证格式(试行)有效化的通知》，不动产登记机关可以在启用新的不动产登记簿证后，停止采用原来的各种不动产登记簿、权利证明书和登记说明书格式。 原来颁发的各种证书、说明继续有效。 不动产登记机关依照“不变”的大体，权利不变动，簿证不交换，依法进行变更登记、转移登记等登记时，必须逐步更换新的不动产登记证。 过渡期，应该如何实践，没有做细致的准备。

(四)深深无视相关规范的含义。

《不动产登记暂行条例》第23、24条需要深入学习体会。 国土部《做好房地产登记新闻管理基础设施建设工作的通知》是“综合各级各类房地产登记数据、新闻平台、软件系统及网络资源，实时共享国家、省、市、县四级登记新闻。 “各地根据年下半年的新闻平台进行网上试运行，年基本完成各级不动产登记数据的整合建设，年基本建设复盖全国的不动产登记新闻平台的整体配置，上下联动，协调合作 必须充分利用云计算技术，在国土资源部统一建设的“国土资源云”上构建新闻平台。 ”。 应该如何具体地理解和应用这些还需要时间。 另外，国家的要求是一方，实践是另一方，当然是中抵抗和困难。

以上问题最核心的是不动产登记和交易管理分离后彼此的关系问题和应该如何联系的问题。 由于登记和交易一体化，住宅建设部一直在推进，但2000年也提出了“简化不动产交易和住宅权利登记程序的指导意见”。 文件中确定必须要求各市、县物业管理部门设立统一对外的事务窗口，落实一个窗口的接收证，颁发“一贯”的事务，统一收钱，规范服务。 涉及不动产交易和房屋权利登记时，当事人只填写一份申请书，申请资料提交后，在管理机关内部传播有关资料，不再重复接收。 另外，2002年分别印发了《不动产交易和权利登记规范化管理评价标准》和《不动产交易和权利登记规范化管理评价方法》，加强和促进了一体化进程。 但是，国土部接管不动产登记事业后，发生了不自然的状况。 经过10年以上的努力，住宅登记和交易管理者和事业复印件本来就混淆了。 这是不动产登记事业和不动产交易管理事业分离的状况，如何事业，如何区分具体的员工是现实的困难。

二、结果的可能性:

(一)不动产登记结果可能与交易管理新闻不一致。

如果不动产登记机构不承认《房屋交易及产权管理业务指南》确立的《交易通知书》，则交易管理部门备案的当事人和登记部门受理业务的当事人不一致，有可能导致交易混乱。

(二)不动产登记时间延长，可能无法处理。

这样最终受到影响的是平民的权益和社会的经济环境。 假设一家公司急于进行抵押登记后将贷款用于正常经营，如果登记未完成，将对公司的经营产生很大影响。

(三)对当事人损失赔偿主体和责任分配不明确的。

不动产登记和交易管理混乱导致当事人损失的，是由登记机构承担还是由不动产交易管理机构承担？ 目前尚未确定的法律规定，双方的责任如何确认和区别边界？ 现在也不确定。 这可能会导致平民维权的困难。

三、处理问题，需要从立法着手。

关于上述混乱及其结果，笔者认为其处理的根本应该从立法中解决。 在目前的立法情况下，不动产登记的立法远远超过不动产交易管理的立法程序。

关于不动产登记，从年3月1日实施的《不动产登记暂行条例》到年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记的法律体系占了大半。 另一方面，住宅建设部方面在《不动产管理法》第二条中确定了将不动产转让、抵押、租赁作为交易复印件。 另外，在国土部住宅建设部的《关于不动产统一登记和住宅交易管理联系的指导意见》中，不动产交易管理依然由住宅建设部门负责，但关于不动产登记的管理和联系方法没有具体的规定。

根据我们国家的立法模式，通常正常情况是按照法律效力水平从法律到国务院条例、部门规则最终提出更具体的规范性文件，指导具体的行政行为。 住院部于年9月颁布了《住房交易和产权管理业务指导原则》，确定了一点交易管理业务的具体细则，但从法律效力方面来说，该指导原则是部门规范性文件，国务院条例、部门规则不支持作为上位法，法律效力有待研究

另外，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条的规定依法需要备案的，应当提供需要备案的合同。 本条款中的法，至少是部门规章以上的法律规范，不包括“房屋交易和产权管理业务指导会”这一规范文件。 目前，有法律依据的备案需要在《商品房预售管理办法》中确定的预售商品房合同中备案，目前销售的商品房、存款室、抵押等合同备案没有上位法依据，这也是实践中的不动产登记部门对《住宅交易和产权管理 因此，住宅建设部尽快促进《不动产交易管理条例》及《不动产交易管理条例实施细则》等法规的颁布，确定不动产交易管理的复印件、形式、程序、要件及与不动产登记的联系等，从而确定不动产登记与交易管理的冲突问题

综上所述，无论国家推进房地产登记整合还是房地产交易管理，其核心都是为了更好地维护人民的权益，规范房地产交易市场。 因此，国土部和住院部必须加强协商，互相整理职责，加快地方整合和职权划分，住院部也要推进《房地产交易管理条例》的立法程序，规范交易管理行为。 否则，发生行政诉讼时，法院可以依照《行政诉讼法》的规定合法审查《房屋交易和产权管理业务指导原则》。 如果这个方针被认为是违法的话，各地的交易管理者真的会面临无可奈何的状况。

律师的介绍

李炜，福建省武夷山市房地产交易管理所长，土木工程管理专业，长期担任武夷山市人民法院人民审判员、武夷山市顾客协会专家顾问、福建省房协市场委员会副秘书长，从事住房登记研究。 获得了“无锡杯”全国“不动产登记技术规程”知识竞赛个体二等奖。

邀请福建、江西、河北等不动产登记部门多次讲授房屋登记业务，年6月应邀到北京长安公证处召开“房屋登记和公证”研讨会，年11月应邀参加第二届中国继承法论坛召开“房屋登记中的继承说明”研讨会。

在《中国房地产杂志》、《房地产产权产籍杂志》、《八闪房地》、《山东房地产》等杂志上发表多篇学术论文。 学术代表作:《简述房屋登记中的生效法律文书》、《房屋登记中的抵押金额应慎重记载》、《转让有抵押房屋应如何登记》、《放弃所有权应进行转移登记》、《无产权登记房屋的

第一个研究方向:房地产、物权法、婚姻家事行业。

(声明:本文只是代表作者的观点，不代表本网的角度。 ）

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